Wpływ stacji bazowych na wartość nieruchomości

Branżowe portale zajmujące się tematyką telekomunikacyjną publikują dzisiaj (19.08.2022) raport krakowskich naukowców Uniwersytetu Ekonomicznego dotyczący wpływu lokalizacji stacji bazowych na wartość nieruchomości.

Wnioskiem z raportu jest brak wpływu na wartość nieruchomości.

Wykonanie badań i opracowanie raportu zleciła KIGEiT – organizacja branżowa zrzeszająca i finansowana przez m.inn. przedsiębiorstwa telekomunikacyjne. Jednym z autorów opracowania jest dr inż. Radosław Gaca. Może to przypadek, ale nazwisko jest zbieżne z tym, należącym do jednego z menedżerów firmy Orange.

Badanie wykonano na dużej próbce danych z terenu tzw. Miasteczka Wilanowskiego w Warszawie, badając wartość transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Na terenie Miasteczka funkcjonuje siatka stacji bazowych operatorów telekomunikacji bezprzewodowej.

Badanie jest przedstawiane jako pionierskie w skali kraju.

Nasz komentarz:

Pomijając wpływ specyfiki tego warszawskiego osiedla, sugerujemy wykonanie alternatywnego badania w oparciu o nieco inną metodologię. Proponujemy zwrócenie się z zapytaniem o możliwość umieszczenia urządzeń i konstrukcji  stacji bazowych do praktyków od zarządzania wartością nieruchomości tj. firm deweloperskich. Dla przykładu, zapytanie takie można byłoby przesłać do dużej próbki firm deweloperskich prowadzących swoje inwestycje na terenie dużych miast Polski i wszędzie tam, gdzie wciąż trwa komercjalizacja inwestycji tj. sprzedaż mieszkań.

Przedmiotem zapytania byłaby możliwość umieszczenia konstrukcji stacji bazowej w centralnych punktach budowanych osiedli budynków wielorodzinnych z przyjęciem proporcji rodzaju konstrukcji tj. np. 80% stacje bazowe na dachu i 20% wolnostojące wieże telekomunikacyjne.

Jako że naukowcy nie pracują dla idei, wskazujemy źródło finansowania takiego projektu badawczego. Każdy z operatorów jest zainteresowany budową stacji bazowych na terenach nowo powstających osiedli mieszkaniowych i, jak mniemamy,  będzie gotów zapłacić np. ok. 8.000- 10.000PLN za podpisaną umowę najmu powierzchni dachowej czy gruntu pod budowę wieży.

Podpisanie 10—ciu umów to już niemały budżet pozwalający zrealizować taki projekt badawczy. Dla zachowania obiektywności badania, sugerujemy oferować stawki czynszu w wartościach adekwatnych dla tego rodzaju lokalizacji. Taki sposób finansowania projektu badawczego pozwoliłby na zachowanie pełnej bezstronności w odróżnieniu od tego, gdzie projekt jest finansowany pośrednio przez zainteresowanych czyli branżę telekomunikacyjną.

Jako że nie wszyscy mieszkają w blokach, sugerujemy wykonanie podobnego badania dla zamieszkałych i nowobudowanych osiedli domów jednorodzinnych. Tam, z uwagi na niską wysokość zabudowy, sprawdzą się wieże telekomunikacyjne. Sugerujemy zbadanie reakcji deweloperów (nowe osiedla) jak i „starych” mieszkańców już zasiedlonych osiedli na propozycję posadowienia wieży w pobliżu domów. Za sukces w postaci podpisanej umowy, podobnie jak wyżej,  zapłacą operatorzy.

Interpretacja wyników: jeżeli wpływ na wartość nieruchomości jest pozytywny – nie powinno być problemu z uzyskaniem zgód deweloperów na lokalizacje stacji bazowych. Wręcz, powinni zabiegać o stacje bazowe w najlepszych miejscach osiedli, oferując darmowe powierzchnie lub preferencyjne stawki czynszu.

Jeżeli wpływ jest neutralny – powinni wykazać zainteresowanie, podchodząc do tematu na zasadach komercyjnych tj. oferując powierzchnie za rynkowe stawki czynszu.

Jeżeli, nie są zainteresowani ofertą, to może oznaczać, że mają obawy o spadek sprzedaży, protesty mieszkańców, utyskiwania na przedmiotowe traktowanie, popsutą estetykę osiedla i tym podobne rzeczy, które często można znaleźć na forach osiedli (bieżący przykład: https://www.lokalna24.pl/artykul/14174,ludzie-mowia-nie-budowie-nadajnika-na-bloku-przy-ul-niemcewicza-1).

Zalety takiej metodologii badania, nie przesądzając jego wyników, to to, że zwracamy się do praktyków mających najlepszą wiedzę o rynku nieruchomości, znających preferencje klientów a przede wszystkim dbających o własną kieszeń czyli wartość budowanych/zbudowanych nieruchomości. Jeżeli takie badanie zakończyłoby się wnioskiem o pozytywnym wpływie na wartość nieruchomości, bylibyśmy świadkami prawdziwej wojny deweloperów o stacje bazowe i kolejkami chętnych przed siedzibami firm telekomunikacyjnych („panie, ja tu stoję od wczoraj i pana nie wpuszczę bez kolejki”). Wnioski o pozytywnym wpływie na wartość nieruchomości, mogłyby mieć wpływ na ograniczenie, znacznego w ostatnim czasie, wzrostu oczekiwań wynajmujących. I co ważne, nie byłoby już potrzeby straszenia mieszkańców ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. http://www.uptrend.com.pl/art-33-czyli-paragraf-22-na-krnabrnych

Jesteśmy ciekawi, czy naukowcy podejmą wyzwanie i samych wyników badania. Ze swojej strony, deklarujemy chęć wzięcia udziału w takim projekcie, co dodatkowo wzmocni poczucie obiektywizmu i transparentności badań. Gwarantujemy publikację raportu na naszych stronach, odwiedzanych zarówno przez potencjalnych jak i obecnych wynajmujących swoje nieruchomości pod stacje bazowe.

Link do artykułu opisującego przeprowadzone na zlecenie KIGEiT badanie na portalu  gsmonline.pl: https://gsmonline.pl/artykuly/stacje-bazowe-wartosc-nieruchomosci-raport

Wychodząc naprzeciw tezom raportu, można jednak wskazać ten przypadek, w którym wartość nieruchomości rośnie. Ma to miejsce w przypadku nieruchomości z podpisaną umową najmu lub dzierżawy terenu lub dachu pod stacje bazową. Na przykład, 10 letnia umowa z miesięczną kwotą czynszu np. 4000 złotych, to sposób na zwiększenie wartości nieruchomości o dobrych kilkaset tysięcy złotych a często i więcej. Takich wzrostów życzymy naszym czytelnikom!