Hiszpański fryzjer czyli El peluquero espanol
Aktualizacja 14.10.2022
Nowa informacja na temat stawek wykupu gruntów pod maszty telefonii komórkowej. Gmina Chojnice sprzeda operatorowi grunty pod maszty. Po negocjacjach, stanęło na kwocie odpowiadającej 15 letniemu czynszowi. Zakładając miesięczny czynsz na bardzo niskim poziomie np. 1500 złotych i okres 15 lat, kwota wykupu to 270.000 złotych. To informacja dla tych, którym proponuje się wykup za sumy w okolicach 100.000.
Zgodnie z naszymi przewidywaniami, hiszpański Cellnex z pomocą swoich polskich spółek infrastukturalnych (On Tower Poland, Towerlink Poland) zabrał się do strzyżenia.
Właściciele działek na terenach wiejskich, na których posadowione są wieże Plusa i Playa, przejęte obecnie przez Cellnex, są niepokojeni „atrakcyjnymi” ofertami wykupu. W pierwszej kolejności proponowany jest wykup gruntu będącego przedmiotem najmu. Jeżeli suma za wykup rzędu stu i więcej tysięcy złotych nie robi większego wrażenia lub z innych względów jest nie do przyjęcia, Cellnex oferuje jednorazową płatność za cały okres najmu (10 lat) w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeżeli i to nie odpowiada, proponują nowy czynsz na poziomie połowy obecnego z „optymalizacją finasową” firmy jako powodem tak drastycznej obniżki.
Zalecamy szczególną ostrożność przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży działki. Z uwagi na wysoką obecną inflację i przewidywany jej przyszły poziom, sugerujemy odłożenie decyzji na bezpieczniejsze czasy i podjęcie działań dla zwiększenia kwoty czynszu najmu lub dzierżawy.
Czy należy bać się hiszpańskiego fryzjera i jego polskich pomocników?
W znakomitej większości przypadków NIE. Klienci Cellnexu czyli Plus i Play muszą nadal budować i dogęszczać swoje sieci aby podołać wzrostowi ruchu oraz konkurencji ze strony Orange i T-mobile oraz ofert sieci stacjonarnych. Podobne strzyżenie w wykonaniu niemiecko-francuskiego tandemu (T-mobile i Orange) miało miejsce ok. roku 2010 i wykorzystano podobne mechanizmy – zastraszanie wynajmujących dla obniżki czynszów. Sumaryczną liczbę wież zredukowano o kilka procent a pozostałe są do dzisiaj wykorzystywane przez obu operatorów.
Do kogo trafia oferta?
Wyżej wspomniane oferty najczęściej trafiają do tych właścicieli, którym kończą się wkrótce umowy lub tych, u których początkowa wysokość czynszu była niska. Taki wybór, zdaniem Hiszpanów, jest gwarancją sukcesu projektu. Oferta trafia, ich zdaniem, do osób, które mogą potrzebować większej gotówki i mogą mieć problem z przeliczeniem korzyści w porównaniu z dotychczasowym systemem opartym na płatnościach comiesięcznych czynszu. Do tego ostatnio dochodzi nieprawdziwa argumentacja, że firma jakoby rezygnuje z najmu na korzyść wykupu działek.
Trochę wiedzy finansowej
Zakładając sugerowany przez nas i w praktyce powszechny, niewygórowany poziom czynszu w wysokości 2000 złotych miesięcznie (tereny wiejskie), 50 czy nawet 60 tysięcy płatności z góry za 10 lat to strata wynajmującego na poziomie 180 tysięcy złotych w całym okresie umowy. I to nie uwzględniając ostatnio bardzo wysokiej inflacji. Przy zalożeniu stałego pomiomu inflacji np. 8% w kolejnych latach umowa zawarta na kwotę 2000 złotych przyniesie nam ok. 303 tysiące złotych. To oznacza, że strata rośnie do wartości ok. 240 tysięcy. Strata właściciela działki to zysk hiszpańskiego fryzjera. A ten chce strzyc Polaków krótko!
Patrząc na to z perspektywy owego fryzjera, płacąc z góry np. 60000 złotych, ma działkę za poniżej 5 stów miesięcznie i to wolne od zabójczej inflacji czyli „dzisiejsze” 500 złotych, które będą realnie warto dużo mniej za rok , dwa i tak dalej. Ponadto, te 500 złotych to czynsz nie za dzisiejszego jednego operatora na wieży (Plusa lub Playa), tylko dwóch bo za chwilę instalacja tego drugiego pojawi się na wieży. Czyli po 250 złotych na operatora w miejsce dotychczasowych 2000. Tak to sobie wykalkulowali i próbują realizować.
Jak wyglądają w praktyce działania Hiszpanów?
Zwykle standardowo. Straszą i nakłaniają do podjęcia szybkiej decyzji. Brak odpowiedzi skutkuje podwyższeniem oferowanej kwoty – dotarły do nas informacje o transakcjach sprzedaży wiejskich działek za kilkaset tysięcy złotych (przy oferowanych na wstępie stu tysiącach). Podobnie rośnie kwota płatna z góry, ale i tak, nie kompensuje możliwego do uzyskania przychodu z czynszu i jego corocznej waloryzacji.
Jakich kwot wymagać?
W obecnej sytuacji (2022), wobec trendów na rynku nieruchomości, spadku wartości pieniądza, wysokiej inflacji, sugerujemy dla ofert wykupu przyjęcie poziomu 400-500 tysięcy złotych dla działek położonych na terenach wiejskich. Dla ofert najmu, sugerujemy przyjęcie kwot rzędu 2000 złotych miesięcznie jako kwot minimalnych na terenach wiejskich.
Co sprawdzić samodzielnie i jak szacować ryzyko?
Zajrzeć na polecaną przez nas stronę btsearch.pl i w zakładce Mapa BTS znaleźć „swoją” wieżę. W przypadku wieży Playa, znaleźć sąsiednią, najbliższą wieżę Plusa. Musi to być wieża Plusa a nie miejsce wynajmowane przez Plusa na wieży Orange lub T-mobile. Jeżeli odległość tych wież jest, w terenie wiejskim, większa niż 500 m, ryzyko jest małe. Większe odległości mogą oznaczać, że operatorzy będą zmuszeni utrzymać obie wieże dla zachowania zasiegu i poziomu usług. Podobne sprawdzenia można dokonać dla wieży Plusa. W razie problemów można napisać do nas na adres: info@uptrend.com.pl. Postaramy się pomóc. Bezpiecznie mogą się czuć właściciele działek z wieżami Plusa lub Playa, na których są instalacje Orange i T-mobila.
Jaką przyjąć strategię w negocjacjach
To oczywiście kwestia bardzo indywidualna. My zalecamy negocjować wyższy czynsz zgodnie z ogólnym trendem wzrostowym. Szczególnie w czasach trudnych, wysokiej inflacji i spowolnienia gospodarczego a jednocześnie wzrostu cen na rynku nieruchomości i najmu. Jeżeli ktoś potrzebuje szybkiej gotówki, również zalecamy staranne jej negocjowanie a nie uleganie presji i magii pierwszej kwoty. Nie pracujmy na premie akwizytorów, którzy za „przystrzyżenie” nas na hiszpańską modłę otrzymują ogromne pieniądze.
Najprostszą metodą, wspominaną w podręcznikach biznesowych negocjacji, jest wyśmianie przedstawionej niskiej oferty. I radzimy to stosować. Zapewne spotkali się Państwo np. kupując używany samochód, ze zbyt wysoką ofertą sprzedającego. Śmiejemy się i komentujemy „tyle to za nowy, długo Pan/Pani poczeka na kupca” i odchodzimy. Chwila i…. sprzedający biegnie za nami. I tak radzimy postępować z hiszpańskim fryzjerem!
Jeżeli odwiedza nas akwizytor z nową, mniej korzystną ofertą, wymagajmy oryginałów notarialnych potwierdzeń jego umocowania do prowadzenia negocjacji lub bezpośredniego kontaktu z umocowanym pracownikiem jego zleceniodawcy. W dobie różnego rodzaju oszustw, takie postępowanie jest uzasadnione. Należy mocno obstawać za wprowadzeniem naszych poprawek do przedstawionych umów. To powszechna praktyka a nie łaska firm telekomunikacyjnych.
Co istotne, nie nalezy się śpieszyć. Po odmowie, wykup będzie oferowany jeszcze wielokrotnie w kolejnych latach. Dzisiejszy czas wysokiej inflacji i spowolnienia gospodarczego (2022), to czas dobry tylko dla kupujących a nie sprzedających.
Proszę również pamiętać, że na naszą stronę trafia codziennie kilkadziesiąt osób z podobnym problemem. Nie jesteście Państwo sami i sugerowane przez nas podejście do obecnej ofensywy spółek Cellnexu jest powszechne.
Jak zabezpieczyć swoje umowy na przyszłość
Przede wszystkim wymagać od rządzących aby nie ułatwiali firmom telekomunikacyjnym budowy nowych obiektów tak, jak to miało miejsce w ostatnich latach. Liberalizacja w zakresie prawa budowlanego, planowania przestrzennego czy ochrony środowiska nie sprzyja utrzymaniu stawek czynszowych.
Wieś kontra miasto
Warto jeszcze wiedzieć , że oszczędności poczynione przez „strzyżenie” mieszkańców wsi, trafią do miast, gdzie czynsze stale rosną i jest duży problem ze znalezieniem kolejnych dachów. Również, ograniczone jest miejsce do „optymalizacji” poprzez lokowanie większych ilości sprzętu na dachach. W przypadku miejskich działek pod wieże, twarde prawa rynku dyktują kilkutysięczne ceny najmu.
Z czego to wszystko wynika?
Cellnex próbuje kompensować wzrost kosztów utrzymania sieci wynikający z ogólnych kosztów utrzymania przejętych obiektów. Takie koszty to: koszty energii elektrycznej, koszty przeglądów i napraw infrastruktury, koszty prac instalacyjno-montażowych, wzrost opodatkowania. Właściciele działek to najmniej zorganizowany i najbardziej podatny na perswazję element rynkowej układanki. Caramba!
Perspektywy dobre!
Z informacji od naszych czytelników negocjujących obecnie nowe umowy wynika, że Cellnex jest skłonny do dużych ustępstw. Wyjściowe stawki czynszu na terenach wiejskich i małych miejscowości rosną szybko dwu i trzykrotnie. Propozycje zmian zapisów w umowach są, w drodze negocjacji, akceptowane na korzyść wynajmujących. Wynika to z przewagi popytu nad podażą nieruchomości na wynajem dla telekomunikacji radiowej, specyficznych wymagań tejże co do miejsca lokalizacji stacji bazowych, oraz ogólnych trendów makroekonomicznych. Nie bez znaczenia jest też fakt, że Cellnex buduje nowe lokalizacje dla swoich klientów, którzy wymagają terminowości realizacji. A to oznacza, że długie prowadzenie negocjacji nie jest im na rękę. Nowo pozyskane lokalizacje muszą być zbudowane jeszcze w tym roku. Według informacji prasowych, Cellnex prowadzi intensywne rozmowy z potencjalnymi nowymi klientami na temat wynajmu miejsca na swoich wieżach. Dla przykładu, stawki najmu niewielkiego miejsca na wieży dla lokalnego operatora internetowego sięgają kilku tysięcy złotych.
Nasze artykuły w temacie:
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023
http://www.uptrend.com.pl/czy-warto-podpisywac-dzisiaj-umowy-najmu-lub-sprzedazy-dzialek
http://www.uptrend.com.pl/cellnex-w-ofensywie
http://www.uptrend.com.pl/nowe-umowy-playa-komentarz
http://www.uptrend.com.pl/orange-wykup-dzialek-i-propozycje-zmian-strony-umowy