Jak negocjować umowę?
Często docierają do nas głosy naszych czytelników obawiających się samodzielnego prowadzenia negocjacji umowy lub jej przedłużenia z operatorami.
Zwykle jednak, mamy wrażenie, że to brak pewności siebie lub podobnych przeszłych doświadczeń stanowi przyczynę takiego stanu rzeczy. W rozmowie, nasi czytelnicy potrafią dokładnie wymienić wszystkie atuty własnej nieruchomości, jej unikalne cechy, które powodują zainteresowanie operatora. Bliskość głównych dróg, centrum handlowego, bloków mieszkalnych, dostęp do zasilania czy światłowodu czy oddalone trudne sąsiedztwo to tylko przykłady takich cech działki czy budynku.
Kontaktujący się z nami mają również dobry przegląd stawek czynszowych pozyskany bądź z naszych stron lub z wywiadu pośród znajomych czy lektury internetu. To pozwala na określenie własnych wymagań finansowych i progów w negocjacjach.
Duże obawy budzi brak znajomości materii prawnej i trudności z przebrnięciem przez zapisy przedstawionej umowy. Jednak i tutaj, można skorzystać z naszych rad wymagając od prawnika po stronie operatora zmian zapisów na takie, jakie uczynią że umowa stanie się dla nas korzystniejsza w dłuższej perspektywie czasu lub odstępstwo od naszych wymagań zamienimy na wyższy czynsz.
Czy warto korzystać z pomocy „własnego” prawnika? Na pewno tak, ale tylko dla przejrzenia i konsultacji końcowej wersji umowy, gdy mamy już uzgodnione podstawowe zapisy umowy takie jak np. wysokość stawki, określenie przedmiotu umowy, prawo do cesji, podnajmu, okres najmu itp.
Prowadząc korespondencję z operatorem lub jego przedstawicielem (akwizytorem), używajmy prostych określeń naszych wymagań (np. „proszę o usunięcie z umowy zapisów dotyczących podnajmu”), jednocześnie sprawdzając czy zostało to wykonane w odpowiedni sposób w kolejnej wersji umowy, którą prześle operator.
W ostateczności, można poprosić „swojego” prawnika o lekturę naszych stron dla zapoznania się ze specyfiką i pułapkami umów „telekomunikacyjnych”. Taka specyfika istnieje i zwykle prawnicy doceniają możliwość zapoznania się z nią za pośrednictwem naszych stron.
Jak zatem się przygotować do negocjacji umowy?
- Pozyskajmy informacje na temat możliwych do uzyskania warunków umowy (czynsz ale też inne zapisy). Pomocne będą wyszukiwania w sieci, informacje od znajomych, rodziny itp. Zorientujmy się, jak zmieniły się w ostatnim czasie warunki najmu powierzchni komercyjnych (najemca pobliskiego sklepu czy salonu fryzjerskiego może wiele pomóc).
- Określmy listę atutów naszej nieruchomości na podstawie lektury artykułów zamieszczonych na stronie uptrend.com.pl
- Zastanówmy się co chcemy osiągnąć w negocjacjach. Jaka wysokość czynszu i jakie zapisy umowy to nasz cel i na jakie ustępstwa możemy się zgodzić. Dobrze jest to zrobić w formie pisemnej (prosta tabelka- wymagania max i min).
- Nie ulegajmy presji czasu i sytuacji – zwykle szybka i wymuszona decyzja to zła decyzja. Podpisujemy umowę na 10 lat – dajmy sobie czas na niezbędne analizy. Akwizytor poczeka!
- Zorganizujmy pomoc osób mających więcej doświadczenia w negocjacjach handlowych. Może to być rodzina, znajomi lub inna zaufana osoba, z którą możemy spokojnie omówić postępy i następne kroki w negocjacjach. Z taką osobą możemy wcześniej uzgodnić podział ról w rozmowie osobistej z akwizytorem.
- Pozyskajmy kontakt do lokalnego prawnika, wcześniej wymagając od takiego, aby zapoznał się ze specyfiką tego typu umów. Skorzystajmy z konsultacji z prawnikiem dopiero wtedy, kiedy uzgodnimy wszystkie podstawowe warunki umowy. Będziemy więc pewni, że koszt konsultacji będzie pokryty z pierwszego czynszu jaki otrzymamy. Koszt takich konsultacji nie powinien przekroczyć kilkuset do max tysiąca złotych. Od prawnika powinniśmy oczekiwać wyjaśnienia tych zapisów, które wciąż budzą nasze wątpliwości (ich listę należy przygotować) jak również przedstawienia ewentualnych innych ryzyk.
W toku negocjacji nie ulegajmy sztuczkom akwizytora czy pracowników operatora. Treść umowy jest negocjowalna i operator bardzo często idzie na liczne ustępstwa. Wysokość stawki czynszu również. Nie wierzmy w zapewnienia akwizytora, że nie jest umocowany do negocjacji kwot wyższych niż np. 3000 złotych. Akwizytor jak i pracownicy operatora są wyposażeni w cały szereg pełnomocnictw kwotowych ze skokiem zwykle co 1000 złotych (tj. do 2000, do 3000, do 4000 itd.), które przedstawiają w zależności od własnej oceny „przeciwnika” i rozwoju sytuacji. W przypadku impasu w rozmowach z akwizytorem, wymagajmy kontaktu bezpośredniego z upoważnionymi do negocjacji pracownikami operatora.
Jeżeli wiemy, że akwizytor odwiedził naszych sąsiadów, uzgodnijmy progi minimalne, poniżej których w negocjacjach nie będziemy schodzić. To niełatwa sytuacja, jednak skutecznie zapobiega rozgrywaniu negocjacji „w dół” przez akwizytora. Często, wizyta u naszych sąsiadów ma na celu zmianę naszego stanowiska a nie znalezienie alternatywy dla naszej, wcześniej wybranej, nieruchomości.
Wielokrotnie zwracaliśmy uwagę na naszych stronach aby nie ulegać magii dużych kwot, które okazują się kwotami czynszu przeliczonymi do kwartału, roku czy całego okresu umowy. Sto dwadzieścia tysięcy złotych w toku trwania umowy to zaledwie 1000 złotych miesięcznie czyli kwota znacznie odbiegająca od standardów w tej dziedzinie. Pamiętajmy o tym!
Wymagajmy płatności co miesiąc i stawki czynszu zależnej od liczby (pod) najemców na obiekcie. A ta będzie wkrótce rosnąć podobnie jak ilość zainstalowanego sprzętu.
Wymagajmy naszej pisemnej zgody na wszelkiego rodzaju cesje, zmiany strony umowy.
Nie podpisujmy umów na okresy bardzo długie. W ciągu ostatnich lat stawki czynszu znacząco wzrosły i ten trend będzie miał miejsce w kolejnych latach. Dłuższy okres umowy, jeżeli w tej nie są zawarte zapisy pozwalające na indeksację czynszu np. wskaźnikiem inflacji czy zależnie od ilości sprzętu czy liczby najemców, pozbawi nas dodatkowego, comiesięcznego przychodu.
W ostatnim czasie często jesteśmy pytani o możliwość i ryzyka związane z implementacją technologii 5G. Ocenę ew. ryzyk czy szkodliwości pozostawiamy czytelnikom. Operatorzy, w sytuacjach protestów mieszkańców podkreślają, ze obiekt będzie wybudowany dla obsługi „standardowych technologii” co ma sugerować, że nie będzie instalowana technologia 5G. W praktyce, 5G to już standard i jest już coraz częściej instalowany w Polsce. W tym roku (2021), spodziewanym jest, że operatorzy otrzymają częstotliwości dedykowane do 5G (3,5-3,6 GHz) co uczyni, ze większość stacji bazowych zostanie w takie częstotliwości wyposażona i tym samym, technologię 5G. Podobnie jak 6 czy 7G itd. w kolejnych latach.
W końcu, skorzystajmy ze zmian na rynku powodujących, że tradycyjny operator telekomunikacyjny sprzedaje „swoje” obiekty do spółek specjalistycznych (np. Cellnex) zajmujących się tylko obsługą i utrzymaniem infrastruktury zadbawszy wcześniej o czynsz zależny od liczby podnajemców.
Mamy nadzieję, że powyższe uwagi pozwolą Państwu na lepsze przygotowanie się do skutecznych negocjacji. Warto też mieć na uwadze, że nasza strona dociera do znakomitej większości negocjujących umowy co stanowi wsparcie dla Państwa w negocjacjach a Wasze wymagania są zbieżne z wymaganiami innych właścicieli nieruchomości.
Zapraszamy do lektury naszych artykułów.
Oferty wykupu umów lub działek: http://www.uptrend.com.pl/cellnex-w-ofensywie
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane
http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe
http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy
http://www.uptrend.com.pl/poradnik-wlasciciela
inne artykuły znajdują się w zakładce:
http://www.uptrend.com.pl/aktualnosci