Modernizacja stacji bazowej - szansa na nowy czynsz
Aktualizacja Czerwiec 2024
Obecnie (2024) prowadzone są modernizacje stacji bazowych polegające na doprowadzeniu do nich nowych linii zasilających i/lub światłowodów.
Wymiana zasilania jest skutkiem zwiększonego poboru prądu przez większą liczbę urządzeń zainstalowanych obecnie lub planowanych do zainstalowania np. instalacji kolejnego podnajemcy- operatora.
Instalacja linii światłowodowej to obecnie konieczność dla zapewnienia odpowiedniego poziomu usług obsługiwanych przez stacje bazowe. Wymusza to rosnące zapotrzebowanie na usługi transmisji danych.
W obu wyżej opisanych przypadkach, właścicielom obiektu czy działki z wieżą, oferowane są jednorazowe płatności za udostępnienie działki lub budynku. To kwoty z przedziału od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Rekomendujemy, aby nie wyrażać zgody na proponowane umowy i warunki.
W takich przypadkach, sugerujemy wymaganie zmiany (wzrostu) kwoty czynszu zapisanej w umowie najmu lub dzierżawy lub podpisania nowej* umowy najmu dla linii zasilającej lub światłowodu z comiesięcznym czynszem. Uzyskana w ten sposób kwota już w perspektywie kilku miesięcy przekroczy wartość oferowanych płatności jednorazowych.
*w przypadku, gdy mamy stację (wieża lub dach) z umową podpisaną w przeszłości przez P4, zwykle ta jest już sprzedana do spółki Cellnexu (On Tower), który stał się stroną naszej umowy. Sugerujemy aby występować o nową umowę na „udostępnienie” do P4 lub Cellnexu o wzrost stawki czynszu wynikającego z umowy najmu.
Grudzień 2022
Właściciele obiektów, gdzie znajduje się infrastruktura polskich spółek Cellnexu (Towerlink Poland i On Tower Poland) otrzymują informacje o zamiarze przeprowadzenia prac modernizacyjnych.
Przekazywana jest informacja, że podstawą do prowadzenia prac jest zapis w umowie najmu zezwalający na modernizacje infrastruktury bez zmiany umowy a w szczególności stawki czynszu.
Wynajmujący otrzymują stosowny aneks do umowy z informacją o zakresie prowadzonych prac i/lub rysunek ukazujący końcowy kształt konstrukcji.
Radzimy przyjrzeć się dokładnie takim aneksom przed podpisaniem i wyrażeniem zgody na modernizacje.
Obecnie, celem dla jakiego prowadzone są takie prace „modernizacyjne”, jest wprowadzenie na obiekt urządzeń i instalacji drugiego operatora – w przypadku stacji bazowej Playa – instalacji Plusa i odwrotnie. Drugi z celów „modernizacji” to wymiana sprzętu chińskiego Huawei na sprzęt Ericssona lub Nokii. Trzeci i obecnie bardzo istotny (koniec 2022), to przygotowanie stacji bazowych Playa do technologii 5G na częstotliwościach z tzw. pasma C.
W podpisywanej kiedyś umowie, zwykle bezwarunkowo zgadzaliśmy się na modernizacje „wraz z rozwojem technologii dla zwiększenia wydajności instalacji” danego operatora. Oznaczało to zgodę na wymiany anten, okablowania czy instalacje dodatkowych szaf sprzętowych na istniejących ramach wsporczych czy konstrukcjach wsporczych pod anteny.
Dzisiaj próbuje się, pod pozorem „modernizacji”, dokonać przebudowy czy nadbudowy obiektów stacji bazowych poprzez gruntowną wymianę za słabych konstrukcji wsporczych na inne, mocniejsze. Nowe technologie i większa liczba operatorów na obiektach oznacza większe zapotrzebowanie na prąd - to powoduje konieczność wymiany linii zasilających. Podobne powody stoją za potrzebą doprowadzenia światłowodów do stacji bazowych.
Bardziej dociekliwi właściciele obiektów próbujący wyjaśnić temat, otrzymują jako zachętę do podpisania aneksu ze zgodą na prace, propozycję jednorazowej niewysokiej kwoty. A mamy do czynienia z możliwością zmiany stawki czynszu i to z sposób zasadniczy!
Opornym, pracownicy spółek Cellnexu tłumaczą, że skorzystają z zapisu dotyczącego modernizacji bez zgody Wynajmujących. Jeżeli prace polegają na wymianie konstrukcji wsporczej na większą, dołożeniu kolejnych szaf sprzętowych na nowe ramy, wymianie pionów zasilających, radzimy poinformować najemcę, że informacja zostaje przekazana do Nadzoru Budowlanego dla rozstrzygnięcia czy prowadzone prace są modernizacją czy rozbudową czy nadbudową. I należy zawiadomić nadzór (PINB) z odpowiednim wyprzedzeniem. Koniecznym jest również wykonanie dokumentacji zdjęciowej przed i po wykonaniu prac o ile nie dokona tego PINB. Dokumentacja posłuży dochodzeniu swoich racji przed sądem.
Wymagajmy dokumentacji potwierdzającej na jakiej podstawie prawnej wykonywane są prace. Tzw. „Dokumentacja formalno-prawna”, którą zwykle przedstawiają inwestorzy jest sposobem na uniknięcie informowania urzędów o prowadzonych pracach budowlanych. Dodajmy, że ten „dokument” nie ma żadnego umocowania w obowiązującym w Polsce prawie. Wymagajmy, gdzie ma to zastosowanie, projektu budowlanego przebudowy, lub oświadczenia inwestora o braku obowiązku występowania do urzędów o pozwolenia wraz z podaniem podstawy prawnej. To dla naszego bezpieczeństwa jako właściciela obiektu, na którym ciążą obowiązki jego utrzymania w należytym stanie.
Per analogiam, w przypadku prac drogowych, budowa drogi dwujezdniowej w miejsce jednojezdniowej nie jest tylko modernizacją a przebudową gdyż zmianie ulegają parametry techniczne drogi. Podobnie jest w przypadku stacji bazowych. Budowa nowej konstrukcji wsporczej to już nie modernizacja!
Radzimy również każdorazowo sprawdzić, czy proponowany zakres „modernizacji” nie narusza definicji przedmiotu najmu w umowie (załączony projekt instalacji, powierzchnia najmu). Tu przyda się załącznik do umowy ze szkicem umiejscowienia konstrukcji i urządzeń i trochę wysiłku dla znalezienia „10 szczegółów” różniących proponowaną modernizację od stanu poprzedniego (lub obecnego przed rozpoczęciem prac). Większa ilość anten, szaf sprzętowych, inne konstrukcje wsporcze, ramy pod sprzęt to szansa na nowe, lepsze, warunki umowy. Radzimy również zwrócić uwagę na przebudowy tzw. wewnętrznej linii zasilającej. Nowy sprzęt lub jego większa ilość (np. dla dwóch operatorów) to konieczność przebudowy zasilania. A to inwestycja wymagająca projektu i pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.W razie problemów z samodzielnym ustaleniem zakresu przebudowy i jej zgodności z umową - zapraszamy do kontaktu.
Wskazanym jest przeprowadzanie okresowo własnej inwentaryzacji instalacji najemcy pod kątem zgodności ze stanem deklarowanym w umowie. Docierają do nas informacje o możliwych naruszeniach a to może być podstawą do występowania przed sądem o wysokie odszkodowania za utratę korzyści z najmu lub dzierżawy. Tempo budowy i modernizacji sieci często powoduje u operatorów zamierzone działania lub niezamierzone błędy polegające na instalacji większej liczby lub innych urządzeń lub konstrukcji niż to przewidywała umowa. A mowa tu o odszkodowaniach proporcjonalnych do przychodów operatora z korzystania z bezumownej części instalacji, które mogą sięgać milionów złotych w długim okresie czasu trwania takiego procederu.
Przy okazji, przypominamy o konieczności dobrego opisu przedmiotu najmu już na etapie podpisywania umowy, gdzie należy wymagać projektu planowanej konstrukcji a nie tylko określenia zajmowanej powierzchni oraz opisu celu najmu jakim jest budowa stacji bazowej telefonii komórkowej.
Polecamy: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024
Polecamy : http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023