Okres najmu lub dzierżawy

Obserwujemy trend polegający na proponowaniu wydłużonych, sięgających 15 i więcej lat, okresów najmu lub dzierżawy. To sposób obrony, stosowany przez operatorów telekomunikacyjnych oraz operatorów pasywnej infrastruktury telekomunikacyjnej, wobec stałego wzrostu stawek na rynku.

Decyzja należy każdorazowo do właścicieli gruntów i obiektów, jednak warto zastanowić się nad wartością pieniądza w tak długim okresie. Czy proponowane 3000 złotych za dzierżawę lub najem podmiejskiego gruntu to stawka, która skutecznie oprze się postępującej inflacji?

Ponadto, proponowane są umowy z ukrytym mechanizmem automatycznego odnowienia umowy na kolejne, nawet dziesięcioletnie, okresy po upływie tego terminu. Czy będziemy pamiętali o konieczności wypowiedzenia umowy i przystąpieniu do kolejnych, zwykle wyczerpujących, negocjacji?

Podejmując decyzję o podpisaniu umowy należy pamiętać, że przedmiotem negocjacji jest nie tylko wysokość stawki czynszu ale również pozostałe elementy umowy, a w tym, jej czas trwania. Negocjujmy ten czas, moment rozpoczęcia płatności czynszu czy liczbę możliwych podnajemców dla inwestycji.

Sugerujemy aby podpisywać umowy na czas oznaczony (to jest od ….do…) i na okresy nie dłuższe niż 10 lat. Wobec obecnej wyskiej inflacji oraz przewidywań, że osiągnie ona poziom nawet kilkudziesięciu procent, sugerujemy skrócenie okresu najmu nawet do 5 lat. W toku negocjacji możemy zaproponować stawki np. wg schematu: 10 lat -3000 PLN/miesiąc a 15lat – 4500 PLN na miesiąc co pozwoli operatorowi „wybrać” korzystniejszą ofertę. Podobnie, w czasie kiedy konstrukcje są „użyczane” innym podmiotom, zaproponujmy np. : 1 operator – 3000PLN, dwóch operatorów 4500PLN co pozwoli na zabezpieczenie naszego przychodu w okresie najmu lub dzierżawy.

Innym, stosowanym przez naszych czytelników sposobem, jest wypowiedzenie umowy z automatycznym przedłużeniem w dniu, kiedy na działce stanie wieża. Operator już nie zrezygnuje z umowy a my mamy pewność, że zapuka do naszych drzwi po 10 latach z nową propozycją.

Zadbajmy również o odpowiednią waloryzację czynszu. Nagocjujmy  waloryzację czynszu nie wskaźnikiem GUS ale proponując sztywny wskaźnik waloryzacji np. 20% rocznie lub za pomoca wskażnika hybrydowego tj. GUS lub 20% w zalezności od tego, który ze wskaźników jest wyższy w danym roku. Wskaźniki GUS mozna sprawdzić tutaj: https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-sredniorocznego-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-ogolem-w-2020-r-,50,8.html

Umowy zawierane w latach 90tych i nawet na początku lat 2000 miały stawki czynszu określane w walucie obcej (zwykle USD) z przeliczaniem do złotówek wg kursu NBP. Do pewnego momentu, było to korzystne dla właścicieli. Dzisiaj, należy każdorazowo głęboko zastanowić się nad sposobem waloryzacji stawki głównie przez prowadzenie negocjacji dla uzyskania wysokiej stawki „na dzień dobry” i uzależnienia jej od sposobu wykorzystania obiektu. Ostatnio coraz częściej spotykamy się z wymogami wynajmujących dotyczącymi waloryzacji kursem walut obcych np. EUR/USD czy CHF. 

Na rynku pojawili się już operatorzy infrastruktury, budujący lub przejmujący istniejące konstrukcje od operatorów i wynajmujący obiekt dla kolejnych zainteresowanych. Rentowność takiego modelu biznesu zależy od skłonieniu do „zasiedlenia” obiektu (zwykle wieży) przez jak największą liczbę najemców (operatorów telefonii komórkowej, stacjonarnej, lokalnych dostawców internetu, gminy czy wkrótce nawet większe zakłady przemysłowe operujące własnymi sieciami 5G).

Negocjujmy więc rozważnie, tak, aby znaleźć swoje miejsce w łańcuchu korzyści zmieniającego się rynku. Okres najmu czy liczba najemców to elementy umowy warte naszej uwagi!

Więcej na temat:

http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane

http://www.uptrend.com.pl/5g-a-stawki-czynszowe-2020

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowy-najmu