Opłata rezerwacyjna- dlaczego warto?

Naszym czytelnikom często udaje się wynegocjować tzw. opłatę rezerwacyjną. Co to jest i dlaczego warto negocjować?

Negocjując umowę, koncentrujemy się najczęściej na uzyskaniu możliwie najkorzystniejszej kwoty czynszu. Jednocześnie nie zauważamy, że pierwszy czynsz trafi na nasze konto po tzw. przejęciu przedmiotu najmu (lub dzierżawy), co potwierdza stosowny zapis umowy. Inwestor, operator telekomunikacyjny lub podmiot infrastrukturalny, dokonuje przejęcia przedmiotu najmu zwykle dopiero w momencie, kiedy posiada prawomocne pozwolenie na budowę. To oznacza, że od chwili kiedy podpisujemy umowę do momentu uprawomocnienia PnB może minąć rok a w niesprzyjających okolicznościach takich jak protesty, odwołania itp., nawet więcej czasu. Lektura doniesień internetowych wskazuje na przypadki składania wniosków o pozwolenia, które są niekompletne lub wymagają uzupełnienia co znacząco wydłuża terminy uzyskiwania pozwoleń. A na to nie mamy wpływu.

Przez ten czas, tj. od momentu podpisania umowy, nie możemy dysponować własną nieruchomością będąc zobowiązani podpisaną umową, nie otrzymując z tego tytułu wynagrodzenia.

Skrajnie niekorzystnym przypadkiem może być sytuacja, kiedy operator zmienia lub zawiesza swoje plany inwestycyjne – np. na rok czy dwa.

Do czasu do przejęcia przedmiotu najmu, należy dodać umowny czas kiedy zostanie wypłacony pierwszy czynsz tj. miesiąc lub, jak ostatnio próbują wprowadzać do umów operatorzy, nawet kwartał.

Tym samym, pierwsze korzyści zobaczymy na naszym koncie, zwykle po roku do półtorej, mocno nadgryzione przez inflację. Mamy więc do czynienia z rezerwacją.

Dlatego, zalecamy negocjować tak, aby w umowie znalazł się zapis dotyczący tzw. opłaty rezerwacyjnej.

Jakiej wysokości opłaty można się spodziewać?

Powszechnie praktykuje się opłatę w wysokości do 3 stawek czynszowych płatnych po podpisaniu umowy. Innym, znacznie korzystniejszym rozwiązaniem, jest zapis o płatności części czynszu np. 50% co miesiąc do czasu przejęcia przedmiotu najmu.

Taka opłata, wymusza na najemcy terminową realizację procesu inwestycyjnego tzn. uzyskanie PnB w możliwie najkrótszym czasie. Jednocześnie, uzyskane w ten sposób pieniądze będą stanowiły zwrot naszych kosztów, które ponieśliśmy np. na konsultacje prawne umowy czy obłaskawienie naszych sąsiadów, którzy mogą patrzeć nieprzychylnie na stację bazową za płotem. Nasze koszty stanowi również obsługa wizyt projektantów - wpuszczanie na teren czy dach. Za koszt można też uznać utratę szansy na inne propozycje, które mogą do nas nadejść takie jak: fotowoltaika czy oferta innego operatora.

Alternatywnym sposobem na określenie terminu pierwszych płatności jest wprowadzenie zapisu: „przejęcie przedmiotu najmu nastąpi nie później niż do dnia…..”. Taki zapis zobowiązuje najemcę do przejęcia przedmiotu najmu w umownym czasie i tym samym, płatności czynszu zgodnie z umową i niezależnie od tego, czy uzyskał wszelkie niezbędne zezwolenia administracyjne.

Polecamy: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024