Podnajemcy a kwota czynszu
W naszych artykułach sugerujemy uzależnianie kwoty czynszu od liczby podnajemców, użytkowników obiektu (wieży, stacji dachowej itp.). Jest to szczególnie istotne w dobie optymalizacji kosztowej prowadzonej przez podmioty telekomunikacyjne, strony umów najmu.
Należy jednak pamiętać, że na rynku może dojść do kolejnych porozumień operatorów, podobnych do tych, jakie mają Orange i T-Mobile, dotyczących współużytkowania przyznanych zasobów częstotliwości. Te powodują, że na stacji bazowej znajdują się konstrukcje i urządzenia (składniki majątku) tylko jednego z operatorów a wykorzystywane są częstotliwości zwykle dwóch, sygnatariuszy porozumienia.
Wydaje się możliwym, że podobne porozumienie będzie zawarte w przyszłości między operatorami sieci Plus i Play. Tym samym, zapisy o dodatkowych korzyściach związanych z podnajmem stracą swoją moc. Na działce lub dachu wynajętym Playowi/Plusowi (a docelowo Cellnexowi), pojawią się urządzenia i instalacje tylko jednego z operatorów, a obsługiwani będą klienci obu sieci, klientów Cellnexu z wykorzystaniem częstotliwości przyznanych obu firmom. Wynajmujący otrzyma tylko czynsz za jednego najemcę, tego, którego urządzenia znajdują się na obiekcie.
Pamiętajmy, że podpisując umowę np. z Playem, po wybudowaniu, wieża jest sprzedawana razem z prawami do umowy do Cellnexu czyli spółki, której celem jest maksymalizacji liczby najemców.
Co sugerujemy w takiej sytuacji?
Rekomendujemy utrzymanie zapisów umowy najmu uzależniających kwoty czynszu od liczby podnajemców. Pozwoli to na czerpanie korzyści w przypadku wprowadzenia na obiekty Cellnexu innych użytkowników, np. innych operatorów czy firm energetycznych. Wymagajmy usunięcia wszelkich zapisów odnoszących się do "innych użytkowników" przedmiotu najmu, wymagając jednocześnie aby najemca wykorzystywał tylko te zakresy (pasma) częstotliwości, które zostały jemu przyznane decyzją prezesa UKE. Otrzymując propozycję umowy, zadajmy akwizytorowi pytanie: na potrzeby których operatorów będzie wykorzystywana instalacja? Jeżeli usłyszymy, np. że Playa (P4 Sp z o.o.), wymagajmy wprowadzenia takiego zapisu do umowy np. w punkcie dotyczącym opisu "Inwestycji najemcy".
Możemy też zgodzić się na podnajem.
Dodajmy jednak zapis, precyzujący użytkowników częstotliwości (beneficjentów rezerwacji częstotliwości zgodnie z art. 114 ustawy Prawo Telekomunikacyjne) wykorzystywanych na obiekcie np. "Najemca jest zobowiązany do wykorzystywania wyłącznie zakresów częstotliwości przyznanych decyzją Prezesa UKE spółce Najemcy to jest ...........(wymienić nazwę operatora np. P4 Sp z o.o.)". Pozwoli to uniknąć utraty korzyści w sytuacji, kiedy prawa do dysponowania częstotliwościami dwóch spółek zostaną przeniesione do spółki trzeciej (np. Cellnexu lub Networks), na którą zostaną przeniesione w przyszłości prawa do umowy.
Innym sposobem, może być wprowadzenie zależności kwoty czynszu od liczby wydanych pozwoleń radiowych dla podmiotów, użytkowników obiektu (zgodnie z art. 143 ustawy Prawo Telekomunikacyjne).
Kwotę czynszu uzależnijmy od liczby tych użytkowników i/lub liczby wydanych pozwoleń radiowych.
Przykład:
Podpisujemy umowę najmu z Playem (P4). Po zbudowaniu stacji (np. wieży), inwestycja wraz z prawami do umowy najmu jest sprzedawana do Cellnexu (uwaga: proponowane umowy zawierają zgodę na cesję!), który staje się stroną naszej umowy w miejsce P4.
Na stacji znajdują się konstrukcje i urządzenia Playa.
Play i Plus zawierają porozumienie o współdzieleniu przyznanych częstotliwości.
Na „naszej” stacji pojawia się „sygnał” Plusa, emitowany przez urządzenia Playa.
Otrzymujemy czynsz taki, jak za jednego najemcę gdyż, de facto, z takim stanem rzeczy mamy do czynienia.
Zapis o uzależnieniu kwoty czynszu od liczby użytkowników przyznanych pasm częstotliwości (rezerwacji częstotliwości) pozwoli czerpać korzyści z faktu, że stacja obsługuje dwóch operatorów.
Pomoże prosty cennik zawarty w umowie: najemca korzystający z przyznanych rezerwacją zakresów częstotliwości : np. 3000złotych/ miesiąc, każdy podnajemca dodatkowo np. 2000złotych, wykorzystanie częstotliwości przyznanych innemu podmiotowi niż Najemca, dodatkowo 2000 złotych.
Tym , którzy uznają powyższe rekomendacje za zbyt komplikujące ich umowę, rekomendujemy negocjowanie odpowiednio wysokich stawek czynszu uwzględniających od początku trwania umowy fakt, że na obiekcie z czasem będzie więcej użytkowników niż by wynikało z wstępnych deklaracji akwizytorów.
Jeżeli nasz artykuł poszerzył Państwa wiedzę:
