Poradnik dla przedłużających umowy
W Polsce jest zawartych kilkadziesiąt tysięcy umów najmu lub dzierżawy pomiędzy właścicielami obiektów lub gruntów a przedsiębiorstwami telekomunikacyjnymi. Przedmiotem umów jest najem/dzierżawa powierzchni dachów, kominów, elewacji lub gruntów. Ze względu na potrzeby technologii liczba ta stale rośnie. Umowy są zwykle zawierane na czas określony. Co robić, gdy czas umowy zbliża się ku końcowi?
Przede wszystkim, należy sprawdzić czy umowa nie zawiera zapisu o jej automatycznym przedłużeniu, zwykle na kolejny lub kolejne długie okresy bez zmiany warunków umowy. Co istotne, w takim przypadku umowa zwykle precyzuje w jakim czasie i w jakiej formie należy przekazać operatorowi informację o braku woli kontynuacji umowy. Jeżeli tego nie zrobimy, umowa przedłuży się automatycznie na kolejny długi czas i możemy zapomnieć o zmianie jej warunków np. zmianie stawki czynszu na lepszą, przystająca do obecnej sytuacji rynkowej.
Po ustaleniu wyżej wspomnianego terminu należy określić swoje wymagania np. zmiany zapisów umowy i/lub zmianę stawki czynszu oraz podjąć rozmowy z operatorem. Jeżeli rozmowy skończą się dla nas satysfakcjonująco, co oznaczać może poprawę warunków umowy, temat można uznać za zakończony i można się cieszyć przychodem w kolejnych latach.
Gdy jednak tak się nie stanie, należy rozważyć decyzję o wypowiedzeniu umowy, co zwykle skłania operatora do przedstawienia nowych, lepszych warunków. Z podjęciem decyzji o rozwiązaniu umowy wiąże się jednak ryzyko- operator będzie nas przekonywał że zmieni lokalizację swojej instalacji, I rzeczywiście, może to zrobić. Jednak, po swojej stronie operator wykonuje podobne analizy. Zwykle, nie zrezygnuje z lokalizacji w centrum miasta, nie zrezygnuje z takiej , dla której nie ma alternatyw w niewielkim promieniu rzędu kilkudziesięciu do kilkuset metrów. Nie zrezygnuje, gdy występuje duże ryzyko wystąpienia protestów społecznych a tych jest coraz więcej. Nie zrezygnuje z wysokiej wieży zapewniającej zasięg w promieniu wielu kilometrów (dla ważnej drogi lub miejscowości), również z uwagi na czas potrzebny dla przeprowadzenia inwestycji (pozwolenia, doprowadzenie mediów). Wreszcie, operatorzy przewidują środki w swoich budżetach na budowę lokalizacji alternatywnych, ale są to środki mocno ograniczone w skali kraju gdyż muszą prowadzić budowę i rozbudowy sieci na bieżąco. Podobnie z zaangażowaniem pracowników, ci muszą zajmować się budową nowych stacji bazowych a nie odtwarzaniem utraconych bo to koszty dla pracodawcy.
Ryzyko więc istnieje ale nie jest wysokie. Należy spróbować je ocenić samodzielnie lub z pomocą specjalistów np. za pomocą strony http://beta.btsearch.pl/ gdzie możemy przyjrzeć się ogólnej architekturze sieci operatora oraz możliwości manewru dla wyboru lokalizacji alternatywnej. Radzimy również skorzystać z własnej wiedzy lokalnej. Bliskość gęstej zabudowy, węzła drogowego, historia protestów lub ryzyko ich powstania, bliskość centrum handlowego, itp. znacznie zmniejsza to ryzyko.
Na co jeszcze zwrócić uwagę? Operatorzy wykorzystują brak znajomości warunków umowy i stosują zwykle dwie taktyki. Pierwsza: nie kontaktują się do końca okresu (bo nie muszą), w którym możemy wypowiedzieć umowę – umowa przechodzi na starych, zwykle złych warunkach na kolejny okres. Druga: operatorzy kontaktują się wcześniej z „atrakcyjną” propozycją przedłużenia z minimalnie lepszymi lub podobnymi warunkami umowy, jednak wciąż dalekimi od osiągalnych obecnie na rynku. Grożą, że w przypadku nieskorzystania z propozycji, zmienią lokalizację. Wykorzystują również firmy specjalistyczne do prowadzenia w ich imieniu negocjacji. Firmy takie są premiowane już za takie prowadzenie negocjacji aby utrzymać bieżące warunki umowy i stawkę czynszu.
Ponadto, warto zauważyć, że w 2021 roku na polski rynek weszła hiszpańska firma Cellnex, która przejęła infrastrukturę firm Play (P4) oraz Plus (Polkomtel Infrastruktura). Właściciele nieruchomości otrzymali informację o cesji umów na spółki Cellnexu tj. odpowiednio On Tower Poland oraz Towerlink Poland. Oznacza to, że na obiektach wynajmowanych wcześniej przez w/w operatorów mogą się pojawić instalacje drugiego z w/w operatorów oraz inne np. firm energetycznych, monitoringu, PKP, firm ochroniarskich itp. A to oznacza, ze nową stawkę czynszu warto uzależnić od ilości sprzętu (anten, szaf itp.) lub uzależnić ją od liczby klientów Cellnexu (operatorów i innych podmiotów).
Firmy spółki Cellnexu stosują nową taktykę polegającą na oferowaniu wykupu umów lub działek. Więcej na ten temat: http://www.uptrend.com.pl/cellnex-w-ofensywie
Więcej w tym temacie można znaleźć również na naszych stronach:
http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe
o zmianach na rynku po wejściu Cellnexu na rynek w Polsce
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
o jakie zapisy umowy warto walczyć
http://www.uptrend.com.pl/obnizki-czynszow-za-stacje-bazowe
przedłużanie umowy – co robią operatorzy
http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko
o szacowaniu ryzyka
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane
o stawkach czynszowych
http://www.uptrend.com.pl/poradnik-wlasciciela
ogólnie o umowach
http://www.uptrend.com.pl/jak-negocjowac-umowe
o technikach negocjacji