Stacje Bazowe - Umowy Najmu
W połowie lat 90-tych ubiegłego stulecia rozpoczął się, trwający do dnia dzisiejszego, rozwój telefonii komórkowej. Ta cyfrowa rewolucja, pomimo rozwoju technologicznego, skutkuje stałym wzrostem zapotrzebowania na infrastrukturę do przesyłu głosu i danych, co wynika ze wzrostu liczby użytkowników i ich preferencji w zakresie korzystania z usług. Tym samym, liczba stacji bazowych stale rośnie.
Artykuł prezentuje w sposób ogólny zagadnienia mające związek z budową stacji bazowych oraz podpisywanymi umowami najmu. Przedstawia możliwe do osiagnięcia korzyści oraz pułapki czyhające na negocjujących umowy. Zainteresowanych poznaniem sugerowanych stawek czynszowych zapraszamy na naszą stronę poświęcona temu tematowi (link na końcu artykułu).
Nowość 2024: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024
Marzec 2023: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023
Luty 2022: komentarz n/t ofert wykupu działek i umów: http://www.uptrend.com.pl/hiszpanski-fryzjer-czyli-el-peluquero-espanol
Kwiecień 2022: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022
Według informacji możliwych do pozyskania z portalu internetowego regulatora rynku (UKE) w Polsce jest ponad 30.000 stacji bazowych. Biorąc pod uwagę lokalizacje współdzielone przez różnych operatorów, fizycznych obiektów może być mniej, ale wciąż jest to liczba znacznie przekraczająca 20.000. Ich zadaniem jest zapewnienie komunikacji pomiędzy terminalem użytkownika (np. telefonem lub modemem) a resztą sieci. Pierwsze, do dzisiaj zresztą funkcjonujące technologie (GSM) zostały uzupełnione przez kolejne, takie jak UMTS (3G) i LTE (4G), a terminale użytkowników z praktycznych, często przyciężkich i niespecjalnie ładnych telefonów służących komunikacji głosowej stały się, jak głoszą reklamy, multimedialnymi osobistymi centrami rozrywki zapewniającymi możliwość bycia „online” w każdej chwili i w każdym miejscu. Usługi głosowe powoli oddają pola usługom związanym z transmisją dużych ilości danych co stymuluje rozwój rynku różnego rodzaju mniej lub bardziej pomocnych aplikacji. Dzisiaj, już niewielu jest w stanie wyobrazić sobie życia bez telefonu komórkowego. Nie ulega również wątpliwości, że rozwój telefonii komórkowej oraz usług cyfrowych wpływa stymulująco na rozwój gospodarczy kraju.
Oznacza to, że w Polsce jest podpisanych ponad 30.000 umów najmu z osobami fizycznymi i prawnymi, których przedmiotem są części powierzchni dachowych, wież kościołów, działek gruntowych. Właściciele takich obiektów lub działek otrzymują z tytułu tychże umów wynagrodzenie. Liczba umów stale rośnie wraz z zapotrzebowaniem na nowe lokalizacje sieciowe.
Stacje bazowe składają się zwykle z elementów, takich jak: szafy sterujące (sprzęt telekomunikacyjny), anteny nadawczo odbiorcze, anteny radioliniowe oraz okablowanie łączące te elementy. Instalacja jest umieszczana na różnego rodzaju konstrukcjach wsporczych, których ostateczny kształt i forma jest zależna od wysokości ponad poziom terenu (obiektu) i kierunku promieniowania anten, jaki chce uzyskać operator. Każda stacja bazowa wymaga zasilania z sieci trójfazowej o mocy kilku kVA, zakończonego skrzynką rozdzielczą montowaną zwykle w okolicy szaf sterujących.
Budowa stacji bazowych podlega, między innymi, zapisom ustawy Prawo Budowlane oraz ustawy o ochronie środowiska.
Stacje bazowe telefonii komórkowej to wciąż inwestycje niechciane i nielubiane ze względu na emitowane przez nie pole elektromagnetyczne (PEM). Ostatnio, coraz częściej docierają do świadomości społecznej informacje o możliwym negatywnym wpływie promieniowania na zdrowie co powoduje liczne protesty przeciwko budowie stacji bazowych. Reakcją firm telekomunikacyjnych są intensywne działania lobbingowe dla zmiany na korzystniejsze dla siebie norm promieniowania oraz uzyskania kolejnych ułatwień w procesie budowlanym. Działania te mają miejsce w przeddzień wprowadzenia nowej, kontrowersyjnej, technologii 5G. Ta nowa technologia będzie wymagała znacznie większej gęstości sieci a tym samym, zapotrzebowanie na infrastrukturę będzie intensywnie rosło. Wzrost zapotrzebowania już napotyka na opór jak np. w Gdańsku czy Krakowie : http://www.uptrend.com.pl/zakaz-lokalizacji-stacji-bazowych-na-szkolach-w-gdansku
Umowa najmu z operatorem – dobra inwestycja czy problemy?
Zdecydowanie to dobra inwestycja, jeżeli dopełnimy staranności negocjując umowę najmu lub jej przedłużenie. Firmy telekomunikacyjne to podmioty, które funkcjonują na naszym polskim rynku już dosyć długo i mogą być uznane za rzetelnych płatników.
Aby uniknąć potencjalnych problemów „międzyludzkich” w trakcie przygotowań do negocjacji należy przede wszystkim zadbać o aprobatę wszystkich mieszkańców oraz sąsiadów naszej lokalizacji. Warto również poznać wszystkie aspekty związane z eksploatacją takiej instalacji oraz jej ewentualnym wpływem na konstrukcję budynku. Wskazanym jest zapoznanie się ze stanem prawodawstwa w dziedzinie ochrony środowiska. Szczególną uwagę należy poświęcić kwestii estetyki konstrukcji i instalacji, tak aby nie stanowiła przez kolejne lata elementu zaburzającego ład naszego otoczenia.
Właściwie przeprowadzony projekt budowlany to również gwarancja, że budynek będzie miał sprawdzoną instalację odgromową lub poprawioną izolację przeciwwilgociową dachu, na koszt operatora, w obrębie przedmiotu najmu a nierzadko także w szerszym zakresie.
Czy rzeczywiście podpisujemy umowę z operatorem?
Wejście na nasz rynek w roku 2021 hiszpańskiej firmy Cellnex spowodowało, że umowy podpisane z firmą P4 (operator Play), są masowo cedowane na spółkę zależną Cellnexu – On Tower Poland. Podobnie, infrastruktura Polkomtela została przenisiona do spółki Cellnexu - TOWERLINK POLAND. Oznacza to, że gdy zawieramy umowę np. z Playem (P4), to wkrótce na obiekcie (dach, komin, wieża) mogą pojawić się kolejni najemcy. Dla zabezpieczenie rentowności biznesu, Hiszpanie będą dążyli do maksymalizacji liczby najemców, stąd można się spodziewać pojawienia się na obiektach również instalacji konkurencji (T-mobile, Orange), monitoringu miejskiego, łączności służbowej firm energetycznych, instalacji firm ochroniarskich itp. Podobna sytuacja będzie miała miejsce na obiektach pozostających własnością firm Orange i T-mobile – liczba najemców może wzrosnąć.
Podpisując umowę zadbajmy o dobre określenie Najemcy i ograniczmy prawo do podnajmu tak, aby zadbać o nasz przychód wraz ze wzrostem liczby podnajemców (http://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu). Więcej na ten temat: http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe i http://www.uptrend.com.pl/nowe-umowy-playa-komentarz
Jak się przygotować do negocjacji?
Przede wszystkim trzeba się właśnie przygotować a nie podejmować wiążących decyzji pod wpływem impulsu jakim jest propozycja składana przez operatora lub podmioty zewnętrzne z nim związane. Trzeba wziąć pod uwagę, że operatorzy dysponują wieloletnim doświadczeniem na rynku polskim, jak i rynkach zagranicznych, mają rozbudowane działy techniczne i prawne oraz wypracowane metody negocjacji umów dla uzyskania najkorzystniejszych dla siebie warunków.
Wobec takiej siły nie jesteśmy bezbronni. Elementem przetargowym jest nasza nieruchomość a właściwie jej część np. fragment powierzchni dachu. Zwykle jest ona wcześniej wybrana przez techników operatora jako ta najkorzystniejsza z uwagi na spodziewane przychody z ruchu, dostęp do zasilania i światłowodu jak i koszty i czas posadowienia konstrukcji. W dalszej kolejności do działania wkraczają negocjatorzy, których zadaniem jest przekonanie nas, że nie jesteśmy jedyni, z którymi prowadzą rozmowy, że nasze wymagania są wygórowane, że zgodzą się, ale na kwotę niższą o X złotych. Proponowane podczas pierwszych rozmów stawki to zwykle mała część tego, co operator może zapłacić za wynajem. Negocjatorzy są doskonale wynagradzani za swoje usługi a ich premia mocno zależy od końcowego wyniku negocjacji stąd wyjściowe propozycje są na niskim poziomie i nie należy ich akceptować. Więcej o przygotowaniach do negocjacji: http://www.uptrend.com.pl/jak-negocjowac-umowe
W przypadku przedłużania już istniejących umów najmu operatorzy często jeszcze przed czasem wywierają presję - aby podpisać aneks przedłużający umowę na kolejne dziesięć lat na "starych" warunkach.
W takich przypadkach, jak w każdych negocjacjach, nie należy ulegać presji czasu i sytuacji. Warto skontaktować się z kimś, kto ma odpowiednie doświadczenie, zabezpieczyć sobie pomoc doświadczonego prawnika lub skorzystać z pomocy firm specjalistycznych. Ten czas można wykorzystać na skompletowanie wszystkich dokumentów wymaganych do popisania umowy, związanych z prawem własności i np. zgód członków wspólnoty. Czas ten pozwoli również na właściwe rozpoznanie intencji operatora i jego zainteresowania, a dalej ważności naszej lokalizacji dla jego sieci lub innych atutów naszej lokalizacji (dostęp do zasilania i światłowodu, jedyna działka budowlana w okolicy, konstrukcyjnie stabilny dach itp.).
Na stronie http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami zamieszczono przykład pisma, które może służyć opracowaniu własnej korespondencji z operatorem, w toku negocjacji warunków umowy.
Poniżej przedstawiono te elementy umowy najmu, na które należy zwrócić szczególną uwagę gdyż mogą mieć istotny wpływ na jej wykonanie oraz na wysokość stawki czynszowej.
Precyzyjne określenie przedmiotu najmu
W ostatnich latach obserwuje się trend polegający na jak najmniej dokładnym określaniu przedmiotu najmu, co sprzyja operatorom w jego maksymalnym wykorzystaniu bez zmian pozostałych (np. finansowych) warunków umów. Najczęściej stosowanym zabiegiem jest stosowanie opisowych określeń przedmiotu najmu przez podanie powierzchni (w metrach kwadratowych) zajmowanej przez przyszłą konstrukcję i elementy instalacji telekomunikacyjnej oraz opisaniu miejsca instalacji np. na połaci dachu. Stosuje się również uproszczone szkice obiektu ze wskazaniem miejsca posadowienia konstrukcji oraz unika podawania szczegółów technicznych instalacji np. typów anten, rodzajów i liczby szaf sterujących.
Z tego powodu, zaleca się wymaganie jak najbardziej precyzyjnego określenia z odwołaniem do szczegółowego projektu wstępnego instalacji wraz z podaniem sposobów posadowienia konstrukcji oraz opisem przewidywanej ingerencji w konstrukcję obiektu, jeżeli taka będzie miała miejsce. Wskazanym jest również zawarcie takich zapisów, które pozwolą na powrót do negocjacji umowy, jeżeli w toku procesu projektowego czy wydawania decyzji urzędowych, wstępne założenia projektowe ulegną zmianie.
W przypadku konstrukcji wieżowych wymagajmy określenia typu i wysokości wieży. Jej późniejsza wymiana na wyższą lub bardziej nośną to kłopot lub dodatkowe korzyści.
Sugeruje się również, aby inwestor zaprezentował warianty projektowanej konstrukcji tak, aby umożliwić wybór rozwiązania najbardziej estetycznego i pozwalającego na najmniejszą ingerencję w strukturę obiektu. Warto zapytać o możliwości zastosowania technik kamuflażu instalacji takich jak, choćby najprostsze: dobranie koloru anten do koloru elewacji budynku.
Czas trwania umowy
Średni czas trwania umowy proponowany przez operatorów to 10 lat od momentu jej podpisania lub nadania daty pewnej. Operatorzy, w przypadku wielu lokalizacji godzą się jednak na jego wydłużenie np. do 15 lat lub skrócenie – nawet do 1 roku np. w przypadku szkół (wynika to z pełnomocnictw dyrektorów szkół). Należy zwrócić również uwagę na zapis dotyczący przedłużenia umowy po jej upływie. Proponowane umowy zawierają zapis o automatycznym przedłużeniu, zwykle na dwa kolejne okresy pięcioletnie bez zmiany pozostałych warunków umowy. Zaleca się unikać takich zapisów, umożliwiając tym samym powrót do negocjacji po upływie umowy w przypadku zmiany warunków rynkowych dla tego typu inwestycji. Każdorazowo należy ocenić jaki okres najmu jest dla nas korzystny, bo umowa zwykle nie daje wielu możliwości zmiany warunków finansowych w toku jej trwania. W wielu przypadkach zakończenie umowy oznacza możliwość zmiany jej warunków na korzystniejsze. Z uwagi na czas pozyskiwania pozwoleń urzędowych (np. pozwolenia na budowę) - dochodzący w skrajnych przypadkach do 2 lat - warto dokładnie określić w umowie moment rozpoczęcia płatności czynszu. Występują również sytuacje, kiedy operator po podpisaniu umowy zawiesza swoje plany inwestycyjne lub nie jest w stanie uzyskać wymaganych prawem pozwoleń z uwagi na częste ostatnio protesty społeczne i tym samym właściciel nie otrzymuje czynszu będąc wciąż związany umową. Wynika to z faktu, że proponuje się umowy, które uzależniają płatność czynszu od tzw. przejęcia przedmiotu najmu. W takich przypadkach wskazane jest umówienie się, że do czasu przejęcia przedmiotu najmu będzie płacona tzw. opłata rezerwacyjna i potwierdzenie tego zapisem umowy. Zwykle taka opłata mobilizuje operatora do szybkiej realizacji inwestycji. Innym, skutecznym rozwiązaniem, jest wprowadzenie do umowy zapisu definiującego moment rozpoczęcia płatności czynszu np na zasadzie "przejęcie przedmiotu najmu nastąpi nie później niż np. 6 m-cy od jej podpisania". Więcej: http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy
Modernizacje w obrębie przedmiotu najmu
Z uwagi na postęp technologiczny, operatorzy zabezpieczają możliwość ciągłych rozbudów instalacji i często konstrukcji bez zmiany warunków umowy. Służą temu zapisy zezwalające ma modernizację infrastruktury „wraz z postępem rozwoju technologii”. Powoduje to, że instalacja - początkowo zbudowana jako stacja w technologii GSM - staje się stacją w dwóch technologiach (GSM/UMTS) lub trzech (GSM/UMTS/LTE), emitującą promieniowanie radiowe na częstotliwościach np. 1800, 2100, 2600MHz. Warto tak umownie uwarunkować możliwość modernizacji instalacji i konstrukcji, aby wzrost przychodów z instalacji u operatora przekładał się na wzrost czynszu. Ostatnio (rok 2020), operatorzy często publicznie deklarują, że stacja bazowa nie będzie uruchomiona w budzącej społeczne obawy technologii 5G. Wprowadźmy więc taki zapis do umowy, a ewentualne ustępstwa w przyszłości możemy warunkować wzrostem stawki czynszu.
Wprowadzenie technologii 5G oraz przejęcie infrastruktury Plusa i Playa przez Hiszpanów będzie oznaczało duże zapotrzebowanie na modernizację infrastruktury obiektów. Wyższe i mocniejsze konstrukcje dla pomieszczenia kolejnych (pod)najemców to to, czego można się spodziewać w najbliższych latach. Uzależnijmy więc prawo do modernizacji od naszej zgody, która będzie udzielona po zmianie warunków finansowych umowy.
Jakie są granice modernizacji i dlaczego nalezy wymagać dobrego opisu przedmiotu najmu w umowie: http://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz
Udostępnienie przedmiotu najmu stronom trzecim (prawo do podnajmu)
W dobie obniżania kosztów, operatorzy chętnie dzielą się nie tylko konstrukcjami, ale również instalacjami, a nawet miejscem w szafach sprzętowych czy antenami. Zapis o dopuszczeniu podnajmu bez zmiany warunków umowy może sprawić, że podpisując umowę z operatorem A, możemy wkrótce „gościć” na dachu pozostałych operatorów (B, C, D) bez zmian kwoty czynszu. Sugeruje się unikanie takich zapisów co pozwoli na czerpanie dodatkowych korzyści z udostępniania obiektu pozostałym operatorom. Zgodę na podnajem można wyrazić w dowolnym, poźniejszym terminie, w zamian za wzrost stawki czynszowej np. o 80%. Z drugiej strony, wobec bardzo dużego zapotrzebowania na lokalizacje pod stacje bazowe, operatorzy sugerują zapisy umów dające im wyłączność na lokalizacji (np. pod pozorem konieczności uzgodnień technicznych instalacji), co skutkuje problemami lub wręcz uniemożliwia wynajem np. dachu obiektu kolejnym chętnym operatorom. Później, za odstąpienie od wyłączności, operator może domagać się obniżki czynszu lub innych ustępstw.
Wejście na rynek spółek, przejmujących infrastrukturę od operatorów telekomunikacyjnych, oznacza nową sytuację dla właścicieli obiektów i działek. Dokonana cesja pierwotnej umowy podpisanej np. z operatorem P4 na spółkę operatora infrastruktury (np. Cellnex) oznacza nasze przyzwolenie na dalszy podnajem obiektu. Sugerujemy tak spisać umowę aby czerpać przychód zależnie od liczby najemców. Dlatego, wymagajmy dobrych i szczegółowych opisów przedmiotu najmu (patrz wyżej) oraz ograniczajmy prawo do cesji i podnajmu. Każdy dodatkowy podmiot (beneficjent przydziału częstotliwości radiowych) to nasze dodatkowe pieniądze w toku trwania umowy.
Dostęp do obiektu
Operatorzy starają się o zapewnienie stałego dostępu do swoich konstrukcji i instalacji. Jest to związane z koniecznością obsługi instalacji w przypadku coraz rzadziej zdarzających się awarii, nocnych prac związanych z rekonfiguracją sieci czy wykonywaniem wymaganych prawem przeglądów okresowych. Nie będzie to stanowiło obciążenia dla właściciela obiektu, gdy wejście na dach jest poprowadzone na zewnątrz obiektu (np. drabina włazowa na elewacji) lub gdy obiekt jest dozorowany. W pozostałych przypadkach dostęp 24/7/365 może oznaczać niedogodności związane z koniecznością uprzedzenia mieszkańców i obsługą takiej nocnej wizyty przez wyznaczenie osoby zapewniającej wstęp dla ekip operatora lub jego podwykonawców. Często jednak, operatorzy zgadzają się na obniżenie standardów dostępu do godzin pracy lub innych określonych w toku negocjacji umowy.
Inne ustalenia w toku negocjacji umowy
Często popełnianym błędem jest poleganie na różnego rodzaju obietnicach, składanych przez operatora na różnych etapach negocjacji. Jeżeli nie zostaną one zawarte w postaci zapisów w umowie najmu, nie będą zrealizowane.
I na zakończenie:
Wysokość kwoty czynszu najmu
Wysokość stawki czynszu jest zależna od paru czynników, między innymi atrakcyjności lokalizacji dla operatora tzn. spodziewanych przez niego przychodów z obsługi ruchu telekomunikacyjnego. Jest oczywistym, że wyższe kwoty czynszu można uzyskać dla lokalizacji w pobliżu dużych skupisk ludzkich lub gdy lokalizacja jest jedynym obiektem na terenach „trudnych inwestycyjnie”.
Nie istnieją standardowe kwoty czynszu, bo każdorazowo są one wynikiem negocjacji z przedstawicielami operatora, zwykle pracownikami firm zewnętrznych, opłacanymi zależnie od wyniku negocjacji. Ich wynagrodzenie może sięgać nawet kilku tysięcy złotych za jedną umowę, co pokazuje jak wysoko jest zawieszona poprzeczka. Warto zauważyć, że kwota czynszu wyższa lub niższa o 100 złotych, przekłada się na 12000 złotych (dwanaście tysięcy!) zysku bądź straty w czasie trwania 10 letniej umowy. To dużo, więc jest o co walczyć.
W Polsce występuje dość znaczne, najczęściej niczym nieuzasadnione, zróżnicowanie kwot czynszu w zależności od obszaru gdzie podpisywane są umowy. Dla przykładu, średnia stawek czynszowych jest znacznie wyższa w odległym od Bydgoszczy o ok. 40 km Toruniu. Poza konkurencją pozostaje Warszawa, gdzie kwoty czynszu (miesięcznego!) są opisywane kwotami nawet pięciocyfrowymi. Niższe czynsze negocjują również właściciele lokalizacji na tzw. ścianie wschodniej, ale też na Mazurach czy w Lubuskiem. Wynika to z poziomu zamożności społeczeństwa i ma wpływ na poziom oczekiwań. Lokalizacje w dużych miastach wojewódzkich mają zbliżone kwoty czynszów, jednak i tu występują znaczne rozbieżności sięgające nawet 300-400% co często, ale nie zawsze, wynika z atrakcyjności i znaczenia w sieci operatora.
Warto nadmienić, że kwoty czynszu w Polsce na przestrzeni ostatnich lat nieustannie rosną, co wynika ze wzrostu świadomości ekologicznej i zdrowotnej społeczeństwa a operatorzy mają coraz większe problemy z lokalizacją swoich stacji bazowych. Niestety, wciąż jeszcze często popełnianym błędem jest akceptowanie proponowanych przez akwizytorów stawek czynszu i warunków umów, bez większego zastanowienia, badań rynku i jakichkolwiek prób negocjacji. A mowa tu o umowie na wiele lat, w otoczeniu dynamicznego rynku nieruchomości. Zgrubnie, można przyjąć, że w roku 2020 najniższy czynsz za wynajem gruntu pod wieżę telekomunikacyjną poza miejscowością to 1500 złotych miesięcznie, a powierzchnia na dachu budynku w bardzo małej miejscowości to 2000 złotych. I to, przy założeniu, że wybudowany obiekt będzie obsługiwał tylko jednego operatora. Dla porównania, najniższe czynsze w krajach Europy Zachodniej są na poziomie 1000 euro. Doświadczenia początku roku 2021 wskazują, że taki poziom kwot (1000 euro miesięcznie) jest już coraz częściej osiągany w naszym kraju. Sprzyja temu i dalej będzie sprzyjać pojawienie się niezależnych od operatorów spółek-włascicieli infrastruktury, dla których ten rząd kwotowy jest wciąż atrakcyjny. Wynika to z ich modelu biznesowego zakładającego dalszy podnajem obiektów. W takim przypadku 1000 euro (ponad 4000 złotych) to zaledwie 2000 złotych na klienta (operatora telekomunikacyjnego) i marża spółki, właściciela infrastruktury.
Kwota czynszu to jedno a coraz istotniejszym jest, kiedy zobaczymy pierwsze wpłaty na naszym koncie. Zadbajmy o to, aby nie zostawiać wolnej ręki inwestorowi, który może zacząć inwestycję za kilka lat, zostawiając nas związanymi długoletnią umową nie przynoszącą korzyści. Propozycje odpowiednich rozwiązań znajdują się na naszych stronach. Więcej: http://www.uptrend.com.pl/oplata-rezerwacyjna-dlaczego-warto
Informacje na temat kwot czynszu można pozyskać z lektury zawartości Internetu, gdzie np. można odszukać wysokości kwot czynszu jakich oczekują podmioty państwowe (przetargi są ogłaszane na tzw. BIP-ach) lub publikowane są sprawozdania z sesji rad gminnych w przypadkach tych obiektów, które należą do samorządów. Innym rozwiązaniem jest zwrócenie się o pomoc do firm specjalistycznych zajmujących się pośrednictwem w załatwieniu całokształtu spraw związanych z zamieraniem umów najmu z operatorami telekomunikacyjnymi.
Powyższe wskazówki należy wziąć pod uwagę podczas przygotowywania się do negocjacji, pamiętając jednak, że całokształt spraw związanych z umową jest znacznie szerszy i wykracza poza ramy niniejszej publikacji.
Obecnie nic nie wskazuje na to, że telekomunikacja mobilna odejdzie do lamusa. Wręcz przeciwnie, rozwój postępuje. Nie należy się też spodziewać rewolucji w zasadach projektowania stacji bazowych. Te wraz z zapotrzebowaniem na nowe lokalizacje pozostaną. Możliwy jest jednak wzrost znaczenia współdzielenia lokalizacji przez operatorów, co jest skrzętnie wykorzystywane w negocjacjach z właścicielami obiektów dla obniżenia kosztów najmu. Warto wspomnieć, że zjawisko to nie powinno mieć wpływu na pewność utrzymania obecnie podpisanych umów najmu ani na poziom oferowanych czynszów.
Autor jest wieloletnim praktykiem branży telekomunikacyjnej, gdzie był odpowiedzialny za zarządzanie działami technicznymi zajmującymi się budową i eksploatacją sieci.
więcej na temat stawek czynszowych:
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane
Aktualizacja Styczeń 2020
Najnowsze trendy związane z implementacją sieci 5G: http://www.uptrend.com.pl/5g-a-stawki-czynszowe-2020
http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy
Aktualizacja Listopad 2019
Operator P4 (Play) intensywnie przygotowuje się uruchomienia sieci 5G w dużych miastach. Oznacza to, duże zapotrzebowanie i pośpiech w poszukiwaniu lokalizacji koniecznych dla uzupełnienia siatki dotychczasowych lokalizacji. Stanowi to doskonałą okazję dla uzyskania wysokich stawek czynszowych. Na początek Trójmiasto, gdzie poszukuje się lokalizacji dla zapowiedzianego uruchomienia 5G z początkiem roku 2020. Stawki w przedziale 4000-5000 złotych to cena jaką operator płaci za pośpiech.
Aktualizacja Maj 2019
Negocjując kwotę czynszu warto zapoznać się z katalogiem zagrożeń związanych z rychłymi zmianami norm promieniowania elektromagnetycznego w Polsce (ponad stukrotne zwiększenie poziomu PEM) i związaną z tym budową sieci 5G. Interesujacy może być również ostatni raport NIK. Rosnąca świadomość zagrożeń oraz przykłady wstrzymywania budowy sieci w Polsce i zagranicą (np. w Brukseli czy USA) powodują, że telekomy są znacznie bardziej zainteresowane pozyskaniem dużej liczby lokalizacji i są skłonne do zapłacenia znacznie wyższych stawek czynszu niż dotychczas. Argumenty związane z zagrożeniami można wykorzystać w trakcie negocjacji.
Aktualizacja Grudzień 2018
Zima to czas wykorzystywany przez operatorów na intensywne pozyskiwanie kolejnych lokalizacji stacji bazowych. Wynika to z faktu, że operatorzy pod koniec roku przygotowują inwestycje na kolejny rok. Oznacza to, że do drzwi kolejnych właścicieli nieruchomości zapukają akwizytorzy firm telekomunikacyjnych z ofertą najmu nieruchomości lub działki. Coraz większe trudności z pozyskaniem właściwych nieruchomości oraz przekonaniem ich właścicieli skłaniają operatorów do coraz większych ustępstw w negocjacjach stawek czynszowych.
Aktualizacja Sierpień 2018
Zalecamy szczególną ostrożność przy podejmowaniu współpracy w zakresie najmu powierzchni dachowych lub działek gruntowych z firmą P4 Sp z o.o. (operator Play). Inwestycje tej firmy w ostatnim czasie powodują silne konflikty społeczne. Potencjalny beneficjent umowy powinien każdorazowo rozważyć możliwość pogorszenia relacji sąsiedzkich lub to uzwględnić negocjując odpowiednio wysoką stawkę czynszu. Operator Play prowadzi działania majace na celu rozbudowę własnej sieci dla uniezależnienia się od kosztownego wykorzystywania nadajników konkurencji. Właściciele wybranych lokalizacji mogą negocjować wysokie kwoty czynszu z uwagi na pośpiech operatora z uwzględnieniem powyższej uwagi.
http://www.uptrend.com.pl/inowroclaw-play-uderza-ponownie
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-
Aktualizacja - marzec 2018
Docierają do nas sygnały o ofertach „funduszu inwestycyjnego” proponującej właścicielom działek, na których posadowiono wieże telekomunikacyjne, wykup części gruntu z wieżą. Więcej na ten temat: http://www.uptrend.com.pl/wykup-dzialek-fundusz-inwestycyjny
Aktualizacja – sierpień 2017
Rynek telekomunikacyjny podlega ciągłym zmianom, jednak przedstawione w powyższym artykule trendy panujące na rynku nieruchomości pozostają w dalszym ciągu aktualne. Operatorzy rozpoczynają przygotowania do budowy sieci 5G, co przejawia się w pozyskiwaniu nowych lokalizacji w miastach oraz zabezpieczaniu już istniejących (przedłużaniu umów najmu). Z uwagi na znaczny popyt na nowe lokalizacje wynikający z potrzeby dogęszczania sieci oraz pojawianie się dużej liczby nowych budynków, w tym komercyjnych których właściciele windują kwoty czynszów, ceny najmu będą rosnąć. Sieci 5G bedą wymagały lokalizacji pod nadajniki odległych od siebie nawet co kilkadziesiąt metrów w centrach miast i miejscach o duzym ruchu telekomunikacyjnym.
Obserwuje się znaczący wzrost aktywności operatora P4 (sieć Play), który intensywnie buduje własną sieć dla uniezależnienia się od korzystania z sieci konkurencji. Budowa sieci tego operatora natrafia na liczne protesty, co wynika z obaw mieszkańców o własne zdrowie, bezpieczeństwo i utratę wartości nieruchomości sąsiadujących z inwestycją telekomunikacyjną. Charakterystycznym dla tego operatora jest też, że próbuje lokalizować najprostsze konstrukcje, w tym wieżowe, w najefektywniejszych pod względem możliwości pozyskania klientów lokalizacjach, nawet kosztem długotrwałych batalii sądowych. Tym samym, najtańsze konstrukcje powstają w centrach miast i miejscowości, co przy braku odpowiednich konsultacji społecznych wywołuje później protesty mieszkańców. Operatorowi sprzyja brak wymogu uzyskiwania decyzji środowiskowych oraz decyzji lokalizacyjnych w znakomitej większości przypadków jego inwestycji. Niedawno, operator ogłosił że podejmuje współpracę z firmą Orange w zakresie wzajemnej wymiany lokalizacji. Oznacza to ryzyko utraty korzyści przez tych właścicieli, których umowy zawierają zapisy o zgodzie na podnajem. Oznacza to również, że operatorzy będą starali się umieszczać takie zapisy w nowych jak i przedłużanych umowach, na co należy szczególnie zwracać uwagę, gdyż ograniczy w przyszłości możliwość uzyskania dodatkowego comiesięcznego przychodu.
Obserwuje się również trend polegający na proponowaniu coraz dłuższych okresów najmu. Zamiast dotychczasowych okresów 5-cio lub 10-cio letnich, proponuje się umowy na okres 15-stu i 20 – stu lat, co ma uchronić operatorów od wzrostu stawek w tym okresie a co jest najczęściej niekorzystne dla wynajmujących działki i obiekty. Dodatkowe zapisy pozwalające operatorowi na dowolne modyfikacje w obrębie przedmiotu najmu, brak dokładnych opisów instalacji, to dodatkowa gwarancja korzyści dla operatora a problem dla właściciela obiektu czy działki.
Architektura sieci operatorów jest w dużej mierze zbliżona- oparta na podobnych lokalizacjach w miastach, co przy powstawaniu nowych lokalizacji sieci, ogranicza operatorom pole manewru. Nowe lokalizacje muszą "współgrać" z już istniejącymi. To dobra wiadomość dla przedłużających umowy, pod warunkiem że nie ulegną presji na obniżenie czynszu lub argumentom o możliwej rezygnacji operatora z lokalizacji.
Wysokie tempo budowy sieci przez operatora sieci Play na terenie poza dużymi miastami, wysokie zapotrzebowanie u wszystkich operatorów na obiekty w dużych miastach, liczne protesty społeczne, znaczne obniżanie kosztów konstrukcji a tym samym ich estetyki, powoduje i będzie powodować znaczny i stały wzrost stawek czynszowych.
Jak wynika z informacji od naszych czytelników, stawki oferowanych czynszów dla nowych lokalizacji znacznie rosną. Dla przykładu, czynsz zaoferowany ostatnio za miejsce na niewysokim budynku komercyjnym, na odległych od centrum, przedmieściach Warszawy to ok. 5000 złotych. Pozwala to na wyobrażenie sobie poziomu takich stawek w centrum stolicy ale też dystansu do nadrobienia przez mniejsze miasta, gdzie zapotrzebowanie na lokalizacje jest równie duże. Konieczność zapewnienia usług, wobec wzrostu liczby i preferencji klientów, oznacza że operatorzy zapłacą (prawie) każdą cenę za lokalizacje pod swoje nadajniki.
Inny przykład to ok. 30 metrowa wieża na obrzeżu satelitarnej miejscowości aglomeracji trójmiejskiej (ok. 20 km od Trójmiasta). Zaoferowano czynsz 2500 złotych. W tych przypadkach, właściciele podjęli negocjacje dla uzyskania korzystniejszych warunków umowy od zaoferowanych. Dobrym wskaźnikiem, określającym cel w negocjacjach stawek czynszowych powinna być wysokość średniego wynagrodzenia.
Znacząco wzrosła też liczba odwiedzin naszej strony co pozwala sądzić, że zawarta w niej wiedza i praktyczne wyjaśnienia trendów rynkowych, pozwalają na coraz bardziej skuteczne podejmowanie negocjacji z operatorami. Popularyzacja tej wiedzy, na przykład przez przekazanie dalej adresu naszej strony, sprzyja wzrostowi rynku najmu dla telekomunikacji i ma wpływ na wzrost stawek czynszowych. Pomocnym będzie polecenie naszej strony w mediach społecznościowych czy na forum dzielnicy. Większa liczba odwiedzin strony to również źródło naszej satysfakcji, pozwalającej utrzymać stronę jako darmową, pomimo ponoszonych kosztów na jej utrzymanie.
A operatorom coraz trudniej znaleźć naiwnych godzących się na wynajem za przysłowiową miskę ryżu.
Polecamy również inne artykuły dostępne na naszej stronie w zakładce "Aktualności":
http://www.uptrend.com.pl/wykup-dzialek-fundusz-inwestycyjny
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-bezpieczenstwo-inwestycji-na-co-zwrocic-uwage
http://www.uptrend.com.pl/geografia-czynszowa
Niniejszym zezwala się na kopiowanie powyższego artykułu i umieszczanie go na innych stronach WWW bądź na drukowanie, bez jakichkolwiek zmian, z obowiązkowym podaniem źródła i jego adresu internetowego.
NOWOŚĆ W zamian za polecenie naszej strony na Państwa profilu w sieciach społecznościowych (podanie linku do strony lub artykułów na facebooku, twitterze, linkedinie, stronie internetowej itp.) proponujemy, w ramach naszego wolnego czasu, bezpłatne zaopiniowanie umowy najmu oraz wysokości czynszu. Zwrócimy Państwa uwagę na te zapisy, których należy stanowczo unikać oraz te, które mogą obniżać korzyści z umowy. Zapraszamy do zakładki kontakt – warunkiem naszej odpowiedzi na zapytanie jest podanie linku do swojej strony lub profilu z poleceniem naszego serwisu. Dotyczy nowych umów jak i przedłużanych.