Stawki czynszowe 2022

Jaki czynsz za stację bazową? To ostatnio częste pytanie od naszych czytelników. Pytanie, na które coraz trudniej udzielić właściwej i jednoznacznej odpowiedzi. Prognozy NBP mówią o dwucyfrowej inflacji w tym roku oraz podobnym poziomie w kolejnych latach. W popandemijny czas wkroczyliśmy wśród odgłosów wojny na Ukrainie, której skutki dla gospodarek europejskich są jeszcze nie do końca przewidywalne. Oczywistym pozostają wzrosty cen nośników energii i paliw. Przewidywane są skokowe wzrosty cen artykułów podstawowych, w tym żywności. Obserwujemy gwałtowny wzrost cen usług. Rosną ceny nieruchomości jako sposobu na ochronę oszczędności. Nasi czytelnicy, oceniają realny poziom inflacji na poziomie nawet 30% (rok do roku).

W takiej sytuacji, coraz trudniej udzielić odpowiedzi na pytanie o właściwy poziom stawki czynszowej. W naszych artykułach sugerujemy stawki, które były najczęściej osiągalne w ubiegłych latach (do roku 2021). W ostatnim czasie jednak, coraz częściej słyszymy głosy o tym, że poprzez nasze sugestie zaniżamy stawki co nie jest i nigdy nie było naszą intencją. Po prostu, coraz ciężej nadążyć za zmianami na rynku w ostatnim okresie.

Przy okazji warto zauważyć, że operatorzy telekomunikacyjni i działający dla nich operatorzy- właściciele infrastruktury (Cellnex) próbują wykorzystać obecne zawirowania rynkowe dla swojej korzyści. Oferują stawki niskie, których poziom pamięta czasy sprzed dekady lub dwóch. Nie zmieniły się też argumenty dla uzasadnienia takich stawek: „pójdziemy do sąsiada”, „3000 za kawałek ziemi ornej?” czy „nam się nie spieszy”. To argumenty znane od lat i nie należy im ulegać. Sąsiad trafi na naszą stronę, ziemia orna jest teraz w cenie i ta cena będzie rosła a operatorom się spieszy i to bardzo. W tym roku zostaną rozdysponowane wartościowe częstotliwości dla 5G – państwo podreperuje budżet kwotą kilku miliardów. Budując kolejne stacje bazowe (na dachach czy wieże) operatorzy przygotowują swoje sieci do tych częstotliwości.

Nowe argumenty akwizytorów, w szczególności działających na zlecenie Cellnexu to te, którymi zastraszają właścicieli działek z już zbudowanymi wieżami telekomunikacyjnymi lub stacjami dachowymi. Proponują wykup działki za śmiesznie niskie kwoty lub domagają się obniżki czynszu strasząc demontażem instalacji. Ten, ostatnio popularny argument, jest zwykle mocno przesadzony. Konieczny wzrost gęstości sieci dla implementacji technologii 5G wymaga wielu nowych lokalizacji a nie redukcji tej liczby. Owszem, jest ryzyko ale tylko dla tych lokalizacji firm Polkomtel (Plus) i P4 (Play) które są w niewielkiej odległości od siebie (w mieście do ok. 100m a w terenie do ok. 300-500m). W pozostałych przypadkach te ryzyko jest niewielkie lub żadne.

Docierają do nas ostatnio informacje o dużej liczbie rezygnacji z kontunuowania umów po upływie czasu, na jaki zostały zawarte. Szczególnie na terenach miejskich. Wynika to, między innymi, z obaw o utratę wartości nieruchomości oraz możliwości przeznaczenia powierzchni dachowych czy gruntów na inne cele np. fotowoltaikę. Poza tym, kilkutysięczne kwoty czynszu, przestały już robić wrażenie.

Reasumując: właściwa stawka czynszu powinna uwzględniać obecne realia ekonomiczne, a w szczególności te dotyczące rynku nieruchomości. Podawane przez nas stawki sugerowane należy traktować jako podpowiedzi do ustalenia własnych stawek uwzględniających obecny spadek wartości nabywczej pieniądza. I, co zawsze podkreślamy, nie ulegać argumentom akwizytorów, starających się o własne premie. Wynajem obiektu lub działki to wciąż doskonały interes, pod warunkiem dobrze przeprowadzonych negocjacji. Warto również przypomnieć aby w negocjach nie ulegać presji czasu. Czas gra na naszą korzyść. 

Stawka czynszu to jedno, ale równie istotnym jest, kiedy zobaczymy pierwsze pieniądze. Obecny czas sprzyja "kolekcjonowaniu umów" czyli podpisywaniu umów do realizacji w bliżej nieokreslonej przyszłości. Wymagajmy zapisów określających moment rozpoczęcia płatności oraz wysokich opłat rezerwacyjnych czyli kwot płatnych od początku trwania umowy.

Dobrze ilustrującym powyższe, są informacje od czytelników, którzy otrzymują wstępne propozycje stawek najmu na terenach wiejskich już na poziomie 2500 i więcej złotych (np. od spółek grupy Cellnex). A to dopiero początek negocjacji!!! Z informacji od czytelnika: taki poziom czynszu był już  osiągalny w roku 2008 - wynika to z artykułu dotyczącego podatków z serwisu e-prawnik.pl:  (https://e-prawnik.pl/pytania/podatek-od-dzierzawy-dzialki-dla-operatora-sieci-.html). Inny przykład z roku 2012 :5000 złotych miesięcznie za działkę w powiecie bocheńskim: https://bip.malopolska.pl/e,pobierz,get.html?id=176045

Na koniec, warto odnieść stawki czynszu za lokalizacje pod wieże do cen na rynku najmu powierzchni mieszkalnych. Wynajmem pokoju (nie mieszkania), dla studenta, w dużych polskich miastach w 2022 roku to kwoty rzędu 1500-2000zł (wzrost ok. 30% w stosunku do cen roku poprzedniego).

Inne artykuły dotyczące stawek czynszowych:

http://www.uptrend.com.pl/umowy-najmu-a-inflacja

http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane

http://www.uptrend.com.pl/nowe-umowy-playa-komentarz

http://www.uptrend.com.pl/4000-zlotych-miesiecznie-w-gorzowie

http://www.uptrend.com.pl/5g-a-stawki-czynszowe-2020