Stawki czynszowe 2023
Co przynosi rok 2023?
W naszej ocenie, na podstawie własnego wieloletniego doświadczenia oraz doświadczeń naszych czytelników, rok 2023 należy uznać za rok skokowego wzrostu wymagań finansowych wynajmujących oraz podążających za tym, oferowanych stawek najmu i dzierżawy.
Ten trend jest charakterystyczny dla całego rynku najmu nieruchomości.
W niniejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na najczęściej zadawane nam pytania:
- Jakich zmian rynkowych można oczekiwać w roku 2023?
- Jakich stawek czynszowych należy się spodziewać?
- Czy warto odsprzedawać działki lub prawa do umów?
W ostatnim czasie, dochodzi kolejne:
- Czy mogę renegocjować warunki umowy podczas jej trwania?
Zaczniemy nietypowo:
Pytanie nr 4 czyli renegocjacje umowy w czasie jej trwania
Zacznijmy od próby udzielenia odpowiedzi na to ostatnie pytanie, znamienne dla czasów wysokiej inflacji, skokowych wzrostów cen towarów i usług i spowolnienia gospodarczego. Pytanie, które pojawia się coraz częściej w korespondencji z czytelnikami naszej strony. Odpowiedź jest prosta w tych przypadkach, kiedy podpisaliśmy umowę najmu lub dzierżawy według wzoru operatora, bez dalszych negocjacji i zmian do niej. Szanse na zmiany warunków są w takim przypadku żadne, lub, w najlepszym przypadku, mizerne. Dobra umowa, z dobrym opisem przedmiotu najmu, zależnością od liczby podnajemców czy wymogiem uzyskiwania zgody na modyfikacje inwestycji, to szansa na korzystne zmiany. Dobra umowa to też taka, która daje możliwość odstąpienia od niej w przypadku wystąpienia protestów lokalnej społeczności. A to zjawisko coraz powszechniejsze.
Pytanie nr 1 czyli perspektywy rynku w roku 2023
W roku 2023 należy się spodziewać rozstrzygnięcia aukcji na częstotliwości tzw. pasma C (3,4-3,8 Ghz), które pozwoli operatorom na pełną implementację technologii 5G. Obecnie trwają już przygotowania w tym kierunku: przebudowy stacji bazowych dla umieszczenia nowych anten, dołożenia szaf sterujących czy przebudowy linii zasilających stacji bazowych. Do stacji bazowych doprowadzane są światłowody. Poszukiwane są lokalizacje na terenach miast, które służą dogęszczaniu sieci co jest szczególnie istotne dla rozwoju i zapewnienia właściwego poziomu usług 5G.
Pośród licznych protestów, trwa również ofensywa Playa, budującego swój zasięg na terenach wiejskich gdzie lokalizowane są wieże telekomunikacyjne. Play buduje dla Cellnexu, a to oznacza, że na budowanych wieżach może się wkrótce znaleźć kilku najemców. Uwzględnijmy ten fakt podczas negocjacji umowy.
Te okoliczności sprawiają, że coraz częściej sięgamy do lektury podpisanych w przeszłości umów aby sprawdzić, czy możemy się zgodzić na modyfikacje instalacji czy konstrukcji operatora.
Oferty nowych umów trafiają zarówno do mieszkańców miast jak i niewielkich wsi.
Dobre są rokowania dla przedłużających umowy. Docierają do nas informacje o 2,5-3 krotnych wzrostach stawek, często w przeszłości mocno zaniżonych. Do uzyskania korzystnej stawki zwykle wystarczy groźba nieprzedłużenia umowy.
Zmiany warunków umowy lub podpisanie nowej to okazja, wymagająca jednak znacznej ostrożności i znajomości tematyki aby w przyszłości nie żałować decyzji podjętej zbyt szybko i bez negocjacji (patrz przestroga: punkt 4!).
Pytanie nr 2 czyli sugerowane stawki czynszu
Liczne informacje od naszych czytelników pozwalają nam na dobry ogląd sytuacji na rynku. Poniżej rekomendujemy stawki miesięczne, które uznajemy za adekwatne dla obecnej sytuacji :
Stacje bazowe na istniejących obiektach:
Miasta duże : 4000-8000zł
Miasta średnie : 3000-6000zł
Miasta małe: 2500-4500zł
Działki pod wieże telekomunikacyjne:
Obszary wiejskie : 2000-4500zł
Miasta duże : 4000-6500zł
Miasta średnie: 2500-4500zł
Miasta małe: 2500-4000zł
Podane przedziały stawek rekomendowanych należy stosować tak, jak to opisano w innych naszych artykułach, gdzie wyjaśniamy od czego zależy wartość lokalizacji dla operatora. Należy pamiętać, że to stawki wciąż niskie dla operatorów z uwagi na częste wspóldzielenie loikalizacji przez operatorów (Cellnex - Play/ Plus) lub częstotliwości (Orange/T-mobile). Czyli, stawka jest zwykle dzielona na dwóch.
Dla podziału w zależności od populacji, przyjęliśmy:
Miasta duże: Warszawa, Łódź, Wrocław, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok
Miasta małe to te o populacji poniżej 10.000 mieszkańców.
Pozostałe to miasta średnie.
Uwaga: wyżej wymieniony podział nie uwzględnia lokalizacji, które można uznać za „PREMIUM” czyli o bardzo istotnym znaczeniu dla operatora. Wartość takich lokalizacji należy ustalić samodzielnie lub z naszą pomocą. Stawki i oczekiwania bywają tam znacznie wyższe niż podano powyżej. Przykłady podajemy na naszych stronach a ogólny opis tutaj: http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko
Pytanie nr 3 czyli o wykupie działek
Odpowiedź na to pytanie zależy od bieżących potrzeb i wymagań wynajmujących. Jeżeli potrzebujemy gotówki lub zawrzemy umowę dzierżawy na 30 lat z podmiotem oferującym taką umowę to otrzymamy sporą sumę jednorazowo lub w ratach.
Należy jednak pamiętać, że kwotę należy każdorazowo negocjować. Firmy oferujące takie transakcje mają doskonałe rozeznanie rynku i wiedzą, że czynsze będą stale rosnąć. Stąd, wykup działki lub praw do umowy staje się sposobem na uniezależnienie się od tego wzrostu. Docierają do nas informacje o oferowanych kwotach wykupu w wysokości 500.000 złotych (pół miliona złotych), co tylko potwierdza tę tezę.
Niestety, są i minusy takiej transakcji. Tracimy kontrolę na częścią naszego gruntu, co wobec zmiany lub naszych nowych planów inwestycyjnych, utrudni lub uniemożliwi ich realizację. Również, może to obniżyć wartość gruntu: ewentualny przyszły nabywca może nie być zainteresowany gruntem z wieżą oraz drogą dojazdową. Ponadto, tracimy kontrolę nad wykorzystaniem wieży. Pojawi się większa liczba podnajemców oraz większa liczba instalacji, co może powodować spadek wartości pozostałej części naszego gruntu.
Decyzja każdorazowo należy do wynajmujących właścicieli gruntów. Zalecamy negocjacje kwot lub gdy pojawi się okazja, negocjacje kwoty dotychczasowego czynszu i pozostanie przy bieżącej umowie. Nieprawdziwym jest często serwowany argument, że operatorzy odchodzą od najmu .
Oceny ryzyk likwidacji stacji, z którymi się spotkaliśmy, a jakie przedstawiają firmy należy włożyć między bajki. Trudno uwierzyć, że firmy decydują się na wyłożenie wysokich kwot wobec dużego ryzyka rezygnacji operatora z utrzymania stacji.
Inne nasze artykuły:
http://www.uptrend.com.pl/8000-zlotych-w-lublinie
http://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022
http://www.uptrend.com.pl/czy-warto-podpisywac-dzisiaj-umowy-najmu-lub-sprzedazy-dzialek
http://www.uptrend.com.pl/wplyw-stacji-bazowych-na-wartosc-nieruchomosci
http://www.uptrend.com.pl/poradnik-dla-przedluzajacych-umowy
http://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane
Jeżeli udało się nam przybliźyć temat:
