Stawki czynszowe 2024
Co przynosi rok 2024?
Bieżący rok będzie stał pod znakiem dalszej rozbudowy sieci na terenach wiejskich oraz wzdłuż dróg komunikacyjnych. Obserwujemy też znaczną aktywność w miastach, gdzie poszukiwane są nowe lokalizacje dla uzupełnienia siatki stacji bazowych dla sieci 5G oraz nadążania za rozwojem miast. To wymaga znacznej gęstości lokalizacji tam, gdzie zapotrzebowanie na usługi jest duże. Technologia 5G, jak do tej pory, nie przynosi zapowiadanego przełomu, stanowi jednak uzupełnienie pojemności sieci. Warto zauważyć, że operatorzy będą dążyć do szybkiej implementacji pozyskanych w październiku 2023 roku częstotliwości 5G tzw. pasma C (3400-3800Mhz). To jednak pasmo b. krótkozasięgowe, wymagające starannego doboru lokalizacji. Technologia jest, w pierwszej kolejności, instalowana z wykorzystaniem istniejących lokalizacji sieci w miastach i wszędzie tam, gdzie istnieje mierzalne zapotrzebowanie na usługi a obecna technologia nie jest stanie takiego obsłużyć.
Powyższe oznacza dobry czas dla wynajmujących, przede wszystkim w miastach, gdzie pozyskanie nowych i utrzymanie istniejących lokalizacji będzie priorytetem operatorów.
Obserwujemy również trend, polegający na współdzieleniu lokalizacji przez operatorów, co ma związek z trudnościami z pozyskaniem nowych lokalizacji oraz naturą rynku, na którym funkcjonują właściciele infrastruktury, którzy dążą do maksymalizacji rentowności swoich inwestycji. Drogą do tego, jest podnajem lokalizacji jak największej liczbie podmiotów (operatorów). To strategia podmiotów takich jak Cellnex, Orange/T-mobile czy Emitel.
Źródła branżowe wskazują na możliwość zawarcia porozumienia przez P4 (Play) i Polkomtel (Plus), umożliwiającego współdzielenie pasma częstotliwości, co w znacznym stopniu pozwoli na dalszą optymalizację zasobów sieciowych. To jednak, ograniczy możliwości uzyskania dodatkowego przychodu tym wynajmującym, którzy mają w swoich umowach zapisy dotyczące warunkowej zgody na podnajem, jeżeli te nie uwzględniają współdzielenia częstotliwości.
Nasz artykuł: http://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu
Nieźle wygląda również sytuacja wynajmujących na terenach poza miastami. Rośnie znaczenie już współdzielonych lokalizacji wieżowych. To takie „słupy” sieci, zwykle z doprowadzonym lub planowanym światłowodem, których przeniesienie czy likwidacja staje się trudna.
Pozyskanie nowych lokalizacji staje się coraz trudniejsze a ich umiejscowienie coraz bardziej krytyczne.
Nie bez znaczenia jest też niesłabnące zjawisko protestów społecznych przeciwko, coraz bardziej „doposażonym” wieżom. Dzięki naszym publikacjom, do czytelników dociera, że lokalizacja pozyskiwana np. przez Playa będzie sprzedana po zbudowaniu do Cellnexu a ten, podnajmie ją kolejnym operatorom. Na jednym ze spotkań, protestujący żądali obecności nie tylko przedstawiciela Playa, ale również docelowego właściciela wieży, czyli Cellnexu. Argumenty protestujących, to zwykle obawa przed odroczonymi skutkami oddziaływania promieniowania elektromagnetycznego, zaburzeniem krajobrazu, czy utratą wartości nieruchomości. Z ostatnią grupą argumentów postanowiły walczyć telekomy, pośrednio zlecając opracowanie, które prezentuje odmienne wnioski. Czy jednak, takie „opracowania” spowodują, że polskie uczelnie wyższe zaczną się pojawiać w wiodących rankingach światowych- raczej wątpliwe. Więcej: http://www.uptrend.com.pl/wplyw-stacji-bazowych-na-wartosc-nieruchomosci
Czego wymagać negocjując umowę lub przedłużenie w 2024 roku?
Aktualnymi pozostają wszystkie, zawarte w naszych artykułach, rekomendacje. Dobry opis przedmiotu najmu (projekt, wizualizacja, trasy prowadzenia zasilania czy światłowodu) a nie tylko prosty, słowny opis.
Warunkowa zgoda lub brak zgody na modernizację obiektu a nie wg zasady „róbta co chceta”. Nasz artykuł: http://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz
Dobrze określone zasady podnajmu/poddzierżawy (współdzielenie częstotliwości!).
Nowością jaką sugerujemy, jest brak zgody na odstąpienie od umowy przez najemcę przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa. Zawieramy umowę z dużymi firmami, które potrafią planować swój biznes na długie lata. Dotychczasowe zapisy dające przyzwolenie na odstąpienie od umowy przez najemcę, przy braku podobnego prawa dla wynajmującego (symetrii praw umownych) były i są wykorzystywane przez najemców do nacisków na wynajmujących np. dla obniżenie stawek czynszu lub nawet do rozwiązania umowy w sytuacji, gdy ten sam właściciel (np. Cellnex) ma „za rogiem” swoją drugą wieżę. Kupując na poczet przychodu z zawartej przez nas wieloletniej umowy np. samochód, nikt nie daje nam prawa jego zwrotu np. po 2 latach. Podobnie, wynajmując naszą nieruchomość, np. mieszkanie, wymagamy minimalnego okresu najmu czy kaucji. Czyli, po prostu, szanujmy się wzajemnie!
Stawki czynszu 2024
Rynek powoli dojrzewa do „zachodnich” standardów, gdzie rozmowy zaczynają się zwykle na poziomie 1000 euro. Z takim poziomem czynszów mamy już do czynienia w miastach, gdzie popyt przekracza podaż, a świadomość praw i wymagań wobec telekomunikacyjnych najemców znacznie wzrosła w ostatnich latach. Umiemy oszacować wartość nieruchomości, znamy jej zalety. Nie dajemy się zwieść sztuczkom akwizytorów. Z naszych obserwacji, powyższa kwota zaczęła być standardem wymagań już na przedmieściach dużych miast.
Nieco gorzej ma się sytuacja na terenach wiejskich, gdzie nieświadomość wynajmujących czy brak „telekomunikacyjnej” wiedzy są często bezwzględnie wykorzystywane przez duże firmy i ich przedstawicieli-handlowców. Jednakże, prowadząc naszą stronę od roku 2016, obserwujemy też znaczny postęp w batalii o lepsze warunki umów i coraz lepszą orientację w temacie. Stawki czynszu z „jedynką z przodu” szybko ustępują tym, z wyższymi cyframi. Coraz częściej spotykamy się ze skutecznymi negocjatorami wielotysięcznych stawek czynszowych pewnymi swojej pozycji.
W tym miejscu, warto wspomnieć, że w Polsce poza-miejskiej są lokalizacje wieżowe, gdzie stawki czynszu sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie.
W mocy pozostają nasze rekomendacje stawek z ubiegłego roku, będące podsumowaniem informacji z naszego doświadczenia własnego oraz trafiających do nas informacji od wynajmujących.
Namawiamy do lektury naszych artykułów oraz własnej oceny wartości nieruchomości. W przypadkach wątpliwych, gdzie istotna jest ocena ryzyka, zapraszamy do bezpłatnych konsultacji.
Stawki czynszowe 2023:
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023
Wykup działek
Firmy, właściciele infrastruktury telekomunikacyjnej wciąż proponują wykup działek. Oporni są poddawani typowo handlowym zabiegom: „lokalizację mamy na czarnej liście do likwidacji, ale ją odkupimy” – to zwykle standard używanej socjotechniki. Cellnex ostatnio proponuje ofertę 200X czynsz jako kwotę wykupu. Sugerujemy jednak, aby negocjując warunki wykupu, przyjąć „współczesną” stawkę czynszu a nie zapisaną w umowie podpisanej wiele lat temu. Sugerujemy ocenić, zwykle żadne lub niewielkie ryzyko likwidacji i przy najbliższej okazji negocjować nową, wyższą stawkę czynszu. W razie problemów, służymy pomocą w takiej ocenie.
Nasz artykuł : http://www.uptrend.com.pl/hiszpanski-fryzjer-czyli-el-peluquero-espanol
Inne strony : http://www.uptrend.com.pl/8000-zlotych-w-lublinie
Dziękujemy za wsparcie naszej strony:
