Stawki czynszowe i wykupu gruntów 2025
Prowadzone przez nas obserwacje rynku najmu obiektów i gruntów na potrzeby branży telekomunikacyjnej, wskazują na znaczny wzrost poziomu oczekiwań i podążający za nim wzrost kwot zawieranych umów. Na przestrzeni ostatnich lat, a szczególnie w ostatnich dwóch latach (2023/24), wzrost ten można szacować na 200% a nawet, w wielu przypadkach, 300% względem stawek umów zawieranych jeszcze 10 lat temu.
Powyższe zjawisko potwierdza zwiększająca się na naszym rynku obecność firm, działających na zlecenie podmiotów kapitałowych, oferujących wykup gruntów i umów. Ich obecność ma stanowić rodzaj poduszki, amortyzującej i uniezależniającej od wzrostu stawek na rynku. Firmy takie, to rodzaj pośrednika pomiędzy operatorami telekomunikacyjnymi a właścicielami nieruchomości, z którymi zawarto umowy, a wykup gruntu ma zatrzymać negatywny dla operatorów trend.
Innym potwierdzeniem trendu wzrostowego jest zmiana charakteru ofert podmiotów, właścicieli infrastruktury (Cellnex- właściciel infrastruktury sieci Play i Plus, Orange, T-mobile). Ci, coraz częściej kuszą na wstępie kwotami, będącymi pełną kwotą czynszu za cały okres umowy, pod warunkiem przyjęcia do przeliczenia „starej” kwoty czynszu (umowy przedłużane) lub niskiej, w przypadku umów nowozawieranych. Obserwujemy również, niepokojące trendy związane z próbami wydłużania okresów umów (20 i więcej lat), zawierania w umowach klauzul prolongacyjnych nie dających szansy na zmianę warunków umowy w toku jej trwania oraz zawierania w umowach zapisów dających najemcom prawa do niegraniczonych modernizacji.
Powyższy trend wzrostowy jest charakterystyczny dla rynków całej Europy. Podpisana umowa najmu stała się pożądanym i korzystnym sposobem inwestycji.
W naszej ocenie, rok 2025 będzie kolejnym rokiem intensywnej budowy sieci przez Cellnex oraz Orange/ T-mobile. Dotyczy to szczególnie terenów wiejskich oraz tych terenów miejskich, gdzie istnieje potrzeba podążania za rozwojem miast i nadążania za rosnącymi potrzebami klientów. Do tego dochodzą masowe działania modernizacyjne istniejących lokalizacji dla implementacji sieci 5G na częstotliwościach tzw. pasma C co ma związek z koniecznością wypełnienia zobowiązań ilościowych wynikających z wydanych rezerwacji częstotliwości. Czas goni!
Możliwym jest również, że nie uczestniczący do tej pory w inwestycyjnym wyścigu Polkomtel (operator sieci Plus) zawrze umowę na obsługę swoich częstotliwości pasma C z innym lub innymi operatorami za pomocą ich instalacji i urządzeń na ich obiektach.
Zauważamy zdecydowany wzrost znaczenia współdzielenia lokalizacji przez operatorów. Należy zakładać, że każda nowa jak i istniejąca lokalizacja będzie służyła kilku operatorom - sugerujemy zapis o braku zgody na podnajem lub uzależnienie kwoty czynszu od liczby podnajemców. Brak takiego zapisu skutkuje podnajmem.
Pozytywną obserwacją jest wzrost świadomości wartości nieruchomości wśród wynajmujących, naszych czytelników, oraz podejmowanie negocjacji zapisów oferowanych, niekorzystnych, umów. Niestety, wciąż jeszcze zauważamy, że sporo umów było i jest podpisywanych bez większej, koniecznej w takim przypadku analizy ich treści, co prowadzi później do wielu negatywnych zaskoczeń.
Bieżący rok będzie kolejnym dobrym dla tych, gdzie operatorzy będą przeprowadzali inwestycje polegające na modernizacji obecnych instalacji, a w tym, doprowadzanie światłowodów czy wymiany linii zasilających. To, zwykle daje okazję do zmiany stawki czynszu, pod warunkiem odmowy wyrażenia zgody na płatność jednorazową, zwykle niską w porównaniu do tej, wynikającej ze zmiany czynszu.
Innym, charakterystycznym i utrzymującym się od lat trendem, jest duża liczba protestów społecznych przeciwko inwestycjom telefonii komórkowych, gdzie głównym argumentem są zagrożenia dla zdrowia, ingerencja w walory krajobrazu oraz spadek wartości nieruchomości sąsiadujących z przedmiotową inwestycją.
Niniejszy artykuł odpowiada na pytania naszych czytelników:
- Jakie są pułapki zawarte w proponowanych umowach?
- Jakie stawki negocjować w 2025?
- Jakiego poziomu kwot oczekiwać w przypadku ofert wykupu gruntów?
- Parę słów o socjotechnice
1. Pułapki umów
Temat był wielokrotnie poruszamy w naszych artykułach (lista- wybór pod tekstem niniejszego artykułu). Główne, warte negocjacji, wady tych umów to:
- Ogólne opisy przedmiotu najmu/dzierżawy, brak projektów i wizualizacji inwestycji (masztów, wież, tras kablowych, sposobów prowadzenia instalacji, rodzaju ingerencji w nieruchomość)
- Brak waloryzacji i/lub odroczony termin pierwszej waloryzacji stawki czynszu
- Brak informacji o terminie, kiedy nastąpi pierwsza płatność czynszu
- Kwartalne a nie comiesięczne płatności kwoty czynszu
- Klauzule prolongacyjne (automatyczne przedłużenie umowy)
- Wydłużony okres umowy (20 lub nawet 30 lat) zamiast max 10 lat
- Prawo do cesji umowy na inne podmioty
- Prawo do podnajmu/poddzierżawy
- Prawo do doprowadzenia kanalizacji kablowej (światłowód, zasilanie) przez teren nie będący przedmiotem najmu
- Prawo do składowania konstrukcji na terenie nie będącym przedmiotem najmu
- Nieograniczone prawo do dowolnej modernizacji konstrukcji i instalacji
- Prawo pierwokupu gruntu pod wieżą
- Brak informacji o tym, kto płaci wszelkie daniny wg obecnego stanu prawnego i przyszłego
- Brak symetrycznego prawa do rozwiązania umowy przez wynajmującego przy nieograniczonym takim prawie dla najemcy
2. Stawki czynszowe 2025
Liczne informacje od naszych czytelników pozwalają nam na dobry ogląd sytuacji na rynku. Poniżej rekomendujemy stawki miesięczne, które uznajemy za adekwatne dla obecnej sytuacji :
Stacje bazowe na istniejących obiektach:
- Miasta duże : 4000-10000zł
- Miasta średnie : 3000-7000zł
- Miasta małe: 2500-5000zł
Działki pod wieże telekomunikacyjne:
- Obszary wiejskie : 2200-5000zł
- Miasta duże : 4000-7000zł
- Miasta średnie: 2800-5500zł
- Miasta małe: 2500-4000zł
Podane przedziały stawek rekomendowanych należy stosować tak, jak to opisano w innych naszych artykułach, gdzie wyjaśniamy od czego zależy wartość lokalizacji dla operatora. Należy pamiętać, że to stawki wciąż niskie dla operatorów z uwagi na częste współdzielenie lokalizacji przez operatorów (Cellnex - Play/ Plus) lub częstotliwości (Orange/T-mobile). Czyli, stawka jest zwykle dzielona na dwóch a często i większą liczbę podnajemców. Warto również mieć na uwadze, że umowa podpisana w roku 2000 na kwotę 1000 złotych, to dzisiaj około 2350 złotych przy samej tylko waloryzacji wskaźnikiem GUS przez ostatnie 25 lat. Lub inaczej: 1000 złotych z 2000 roku jest dzisiaj warte zaledwie 425 złotych.
Dla podziału w zależności od populacji, przyjęliśmy:
- Miasta duże: Warszawa, Łódź, Wrocław, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok
- Miasta małe to te o populacji poniżej 10.000 mieszkańców.
- Pozostałe to miasta średnie.
Uwaga 1: górne wartości podanych przedziałów można stosować negocjując przedłużenie umowy w miejscach, gdzie w lokalizacji znajdują się instalacje kilku operatorów- podnajemców. Fakt podnajmu i liczbę instalacji można zweryfikować np. z pomocą serwisu btsearch.pl (zakładka Mapy BTS). To cenne lokalizacje, za które są zwykle skłonni zapłacić więcej.
Uwaga2 : wyżej wymieniony podział nie uwzględnia lokalizacji, które można uznać za „PREMIUM” czyli o bardzo istotnym znaczeniu dla operatora. Wartość takich lokalizacji należy ustalić samodzielnie lub z naszą pomocą. Stawki i oczekiwania bywają tam znacznie wyższe niż podano powyżej. Przykłady podajemy na naszych stronach a ogólny opis tutaj: http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko
3. Wykup gruntów
Odnotowujemy wzrost liczby podmiotów oferujących wykup gruntów pod wieżami telekomunikacyjnymi. Będzie to prowadziło do swoistej wojny cenowej, której już doświadczają nasi czytelnicy bombardowani licznymi ofertami.
Pamiętajmy jednak, że takie oferty będziemy otrzymywać cyklicznie w toku trwania umowy i nie należy ulegać presji oferentów. Zwykle, kilkukrotna odmowa prowadzi do zasadniczych wzrostów oferowanych kwot. Oferty są w pierwszej kolejności kierowane do tych właścicieli nieruchomości, gdzie istnieje ryzyko i potencjał wzrostu stawki czynszu, gdzie istnieją plany dalszego wykorzystania lokalizacji przez kilka podmiotów (operatorów).
Oferowane są kwoty będące wielokrotnością obecnej (zwykle niskiej) stawki czynszowej. Spotykamy się z wielokrotnościami z przedziału 150 do ponad 200. Jednak, do kalkulacji należy przyjąć nie obecną (zwykle zaniżoną) stawkę czynszu ale „współczesną” jak podano wyżej i takich kwot wymagać. W naszej praktyce, z informacji od czytelników, spotkaliśmy się z kwotami wykupu zbliżającymi się do miliona złotych. W takich przypadkach, proces negocjacyjny trwa zwykle około roku.
Niestety, niekorzystne oferty wykupu są często kierowane do osób, które mają obecnie słabe warunki najmu i często ulegają presji sytuacji i pozornie wysokiej kwoty (np. 200 tysięcy złotych).
Należy mieć na uwadze i minusy takiej transakcji. Tracimy kontrolę na częścią naszego gruntu, co wobec zmiany lub naszych nowych planów inwestycyjnych, utrudni lub uniemożliwi ich realizację. Również, może to obniżyć wartość gruntu: ewentualny przyszły nabywca może nie być zainteresowany gruntem z obcą wieżą oraz drogą dojazdową. Ponadto, tracimy kontrolę nad wykorzystaniem wieży. Pojawi się większa liczba podnajemców oraz większa liczba instalacji, co może powodować spadek wartości pozostałej części naszego gruntu.
Decyzja każdorazowo należy do wynajmujących właścicieli gruntów. Zalecamy negocjacje kwot lub gdy pojawi się okazja, negocjacje kwoty dotychczasowego czynszu i pozostanie przy bieżącej umowie. Nieprawdziwym jest często serwowany argument, że operatorzy odchodzą od najmu .
Oceny ryzyk likwidacji stacji, z którymi się spotkaliśmy, a jakie przedstawiają firmy należy włożyć między bajki. Trudno uwierzyć, że firmy decydują się na wyłożenie wysokich kwot wobec dużego ryzyka rezygnacji operatora z utrzymania stacji.
O liście od Cellnexu: http://www.uptrend.com.pl/sprzedac-dzialke-czy-nie-sprzedac
4. O socjotechnice
Wraz z wejściem na nasz rynek właścicieli infrastruktury (np. Cellnex) oraz firm-pośredników inwestujących w grunty pod wieżami, odnotowujemy coraz więcej przykładów działań z zakresu socjotechniki, wykorzystywanej przez te podmioty dla osiągnięcia swoich celów biznesowych.
Według informacji od naszych czytelników, mamy do czynienia z tymi najprostszymi, "na litość", czyli: „mamy problemy finansowe, więc takiej kwoty nie możemy obecnie zapłacić”, po porównawcze, przywołujące niepotwierdzone przykłady niskich kwot uzyskanych w innych, podobnych, lokalizacjach, aż po próby straszenia podobno planowaną likwidacją lokalizacji czy wystąpienia do sądu o służebność gruntu. Używajmy więc przykładów-kontrargumentów jak ten np. z Zebrzydowic, gdzie gmina już w 2005 roku zażyczyła sobie 4100 złotych: https://zebrzydowice.bip.info.pl/dokument,iddok,1629,idmp,76,r,o. Waloryzacja wskaźnikiem GUS powoduje, że dzisiaj ten czynsz to około 8000 złotych miesięcznie.
Na naszych stronach, z uwagi na konieczność zachowania prywatności naszych czytelników, staramy się podawać ogólnodostępne przykłady stawek czynszowych, które stawiają pod znakiem zapytania argumenty branży telekomunikacyjnej. Służymy również, nieodpłatnie, radą w ocenie ryzyka w takich sytuacjach.
Życzymy czytelnikom sukcesów w negocjacjach umów w roku 2025!
Za pompejańskim mottem : Salve Lucrum!
Nasze inne artykuły będące rozwinięciem tematów poruszonych w niniejszym tekście a dostępne w zakładce Aktualności:
http://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu
http://www.uptrend.com.pl/zblizajacy-sie-koniec-umowy-komentarz
http://www.uptrend.com.pl/8000-zlotych-w-lublinie
http://www.uptrend.com.pl/umowy-najmu-a-inflacja
http://www.uptrend.com.pl/art-33-czyli-paragraf-22-na-krnabrnych
http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
http://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz