» Aktualności » Stawki Czynszowe Sugerowane

Stawki Czynszowe Sugerowane

Artykuł został napisany w roku 2016. Od tego czasu rynek podlegał znacznym zmianom. Początek roku 2019 to ofensywa operatorów dla pozyskania największej liczby lokalizacji pod budowę stacji bazowych a szczególnie wysokich wież. Powodowane jest to rosnącą świadomością społeczną ryzyk związanych z tzw. smogiem elektromagnetycznym, rosnącą liczbą protestów i coraz większymi problemami z pozyskaniem lokalizacji. Operatorzy próbują w ten sposób zarezerwować na przyszłość największą możliwą liczbę lokalizacji. Wzrasta też świadomość ekonomiczna co powoduje, że niskie czynsze to coraz rzadziej spotykane zjawisko na krajowym rynku najmu. Wkrótce, na większości lokalizacji stacji bazowych zagości technologia 5G. Powyższe powoduje, że stawki dynamicznie rosną a wynajem gruntu lub części nieruchomości stanowi coraz bardziej atrakcyjną formę rentierskiej lokaty kapitału.

Nowe : http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024

Stawki 2023: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023

Informacje o trendach 2022: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022

Ważne zmiany na rynku 2021 (dotyczy umów z Play i Plus) - zalecamy lekturę : http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe

Nasza strona dociera do większości osób podpisujących nowe lub przedłużających wcześniej podpisane umowy najmu a zawarte w niej informacje są z sukcesem wykorzystywane w negocjacjach z operatorami, co znajduje potwierdzenie w wypowiedziach przedstawicieli telekomów o wzrostach stawek czynszowych.

Częste pytania czytelników o wysokość możliwych do uzyskania stawek czynszowych skłoniły nas do popełnienia niniejszego opracowania, które będzie stanowiło jeżeli nie prostą odpowiedź, to przynajmniej poradnik dla negocjujących warunki finansowe umów najmu.

Na wstępie warto zauważyć że rynek kształtowany jest przez tych właścicieli obiektów i działek, którzy zgadzają się na proponowane przez operatorów stawki bez odpowiedniego przygotowania do negocjacji, działając po presją bieżącej potrzeby. Takie sytuacje są często wykorzystywane przez operatorów i współpracujące z nimi firmy dla uzyskania niskich stawek, które pozwolą na „oszczędności” pozwalające zaoferować wyższe stawki dla innych lokalizacji należących do bardziej wymagających właścicieli.

Z drugiej strony, polski rynek nieruchomości, szczególnie komercyjnych, jest zarządzany przez firmy profesjonalne mające dobre wyczucie wartości zarządzanych nieruchomości oraz doskonały warsztat negocjacyjny.

Nakreślony wyżej podział rynku nieruchomości powoduje że nie istnieją standardy wysokości stawek czynszowych. Dodatkowo, zarówno operatorzy jak i właściciele nieruchomości nie są chętni do ujawniania wysokości stawek czynszowych stanowiących tajemnicę handlową w świetle zapisów umów najmu. Efektem są znaczne rozbieżności w wysokościach stawek czynszowych. Dla przykładu, lokalizacja w centrum dużego miasta wojewódzkiego może miesięcznie „zarabiać” ok. 6000 złotych, a sąsiednia oddalona o kilkaset metrów już tylko 4000.

Niezmiernie istotnym jest również poznanie znaczenia lokalizacji stacji bazowej w sieci operatora. Operator jest skłonny zapłacić znacznie więcej za lokalizacje dla niego istotne, dla których szacunki przychodów z ruchu telekomunikacyjnego uzasadniają wyższy czynsz. Z pewnością takie lokalizacje są najczęściej w centrach miast, ale za istotne operator uzna również takie, które posiadają wartości unikalne np. jedyny wysoki budynek w okolicy, jedyna działka z możliwością zbudowania wieży, przyjazne sąsiedztwo dla kontrowersyjnej inwestycji. Szczególnie to ostatnie zaczyna nabierać dzisiaj znaczenia. Wzrost świadomości ekologicznej oraz zagrożeń związanych z emisją promieniowania elektromagnetycznego powoduje obawy, które mogą powodować wzrost cen dla niektórych lokalizacji uznanych jako „bezpieczne” dla przeprowadzenia inwestycji. Pojawiają się pierwsze zakazy lokalizowania stacji bazowych na niektórych obiektach, co wpłynie korzystnie na rynek najmu i wysokośc stawek: http://www.uptrend.com.pl/zakaz-lokalizacji-stacji-bazowych-na-szkolach-w-gdansku. Podobnie, obawy przed utratą wartości nieruchomości wzbudzające protesty mieszkańców powodują zwrócenie się operatorów w kierunku lokalizacji wcześniej określonych jako bezpieczne.

Powyższe nie oznacza, że bez szansy na uzyskanie wysokiej stawki czynszu pozostają lokalizacje (działki) wzdłuż dróg czy na dalekich przedmieściach miast. Operatorzy często nie mogą zrezygnować z lokalizacji ze względów radiowych mających wpływ na odległości między lokalizacjami i pozwalających na zapewnienie wysokiej jakości pracy sieci. Część lokalizacji, poza obsługą ruchu jest również wykorzystywana do obsługi połączeń (transmisji) pomiędzy stacjami i ma najczęściej wykonane odpowiednie przyłącze światłowodowe. Dostępność do światłowodu może decydować o ich wartości.

Jako eksperci, których ambicją pozostaje wspieranie właścicieli nieruchomości w negocjacjach przygotowaliśmy garść informacji, które pomogą w znalezieniu „odpowiedniej” wartości stawki czynszowej z opisywanymi wyżej zastrzeżeniami dotyczącymi znaczenia lokalizacji w sieci operatora.

Należy również pamiętać, że uzyskanie w drodze negocjacji sugerowanych, niżej wspomnianych, wysokości stawek wymaga odpowiedniego przygotowania i często specjalistycznej wiedzy. Należy również założyć że sugerowane wysokości stawek będą tymi właściwymi dla 60% lokalizacji a kolejne 20% to lokalizacje o możliwym wyższym i znacznie wyższym potencjale do uzyskania wyższej stawki. Ostatnie 20% to lokalizacje gdzie czynsze będą niższe (np. duża konkurencja lokalizacji lub niższe kryteria wyboru po stronie operatora).

Za modelowe w zakresie ustalania stawek czynszu dla nieruchomości wykorzystywanych na cele budowy stacji bazowych można uznać ZARZĄDZENIE NR 517/2011 PREZYDENTA MIASTA KRAKOWA Z DNIA 01.04.2011 w sprawie udzielania zgody na wykonanie i eksploatację sieci telekomunikacyjnych w tym: telefonicznych, telewizji kablowej, internetowej itp. w nieruchomościach będących własnością Skarbu Państwa, położonych w obrębie Gminy Miejskiej Kraków oraz określenia zasad odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania z wyżej wymienionych nieruchomości pod sieci teletechniczne.

Zarządzenie określa stawkę czynszu najmu na poziomie 3500 złotych (netto) za umieszczenie stacji bazowych na powierzchni do 20m2. Zarządzenie przewiduje waloryzację czynszu za pomocą wskaźnika GUS (wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych). Uważamy, że taki poziom kwoty czynszu (określony w zarządzeniu sprzed kilku lat) doskonale odzwierciedla, dzisiaj już minimalny poziom, którego należy wymagać prowadząc negocjacje z operatorami, których przedmiotem są obiekty istniejące na terenie dużych miast. Warto zauważyć że dla niektórych lokalizacji można osiągnąć znacznie wyższe kwoty sięgające 6-8 tysięcy złotych. Przykładowo, w 2013 roku jeden z operatorów podpisał umowę najmu 13 m powierzchi strychowej ratusza w Nowym Sączu na kwotę prawie 6000 złotych miesięcznie.

Nie bez szans są nowo budowane osiedla mieszkaniowe zlokalizowane na przedmieściach miast, gdzie z uwagi na obawy o spadek wartości nieruchomości i lokali, operatorzy silnie konkurują w poszukiwaniu „bezpiecznych lokalizacji”. W takich przypadkach wymagane stawki powinny zaczynać się w okolicach kwoty 4000 -4500 złotych (netto). To zaledwie ułamek ceny metra kwadratowego lokali mieszkalnych i wciąż suma niższa od czynszu za lokal usługowy.

Operatorzy, jako alternatywę do istniejących lokalizacji na terenach miast, poszukują działek do budowy wież telekomunikacyjnych. Konstrukcja wieży daje swobodę umieszczenia dowolnej ilości sprzętu własnego oraz, w drodze wymian, innych operatorów. Z naszej praktyki wynika że ceny najmu powierzchni działek zaczynają się na poziomie 2500 złotych z tendencją wzrostową. Przykładem mogą być umowy zawarte około roku 2011 przez gminę Szczecin, gdzie stawki za przedmiejskie działki sięgają (i przekraczają) kwoty 3000 złotych. Kwoty najmu działek pod wieże telekomunikacyjne w Warszawie, w dzielnicach oddalonych od centrum, to zwykle ok 4-5 tysięcy złotych. Wzrost cen jest widoczny szczególnie w 2021 roku, kiedy ceny działek pod wieże w mniejszych miastach np. w Gorzowie potrafią sięgać kwot nawet 4000 złotych (parking stadionu żużlowego). Ciekawie na tym tle prezentuje się poziom wymagań gminy Bielsko-Biała, gdzie wynajem zwykle 100m2 działki pod budowę wieży będzie kosztował 20000 złotych miesięcznie. Niedowiarkom polecamy lekturę zarządzenia prezydenta w tej sprawie (https://bielsko-biala.pl/sites/default/files/inline-files/Stawki%20czynszu%20dzier%C5%BCawnego%20na%202020_2.pdf).

Należy pamiętać, że warto uzależnić wysokość stawki od liczby operatorów korzystających z wybudowanej wieży. Każdy kolejny operator, to okazja dla wzrostu czynszu o kolejne 70-80% względem wartości początkowej.

Nie bez szans pozostają też mniejsze miejscowości (10-20 tysięcy mieszkańców), gdzie liczba istniejących i wysokich obiektów jest z reguły ograniczona. Pierwsze kroki operatorzy kierują do gminnych przedsiębiorstw energetyki cieplnej (kominy i budynki) gdzie infrastruktura zapewnia nie tylko pokrycie sygnałem znacznej części miasta ale również podłączenia „całego miasta” z resztą sieci. W drugiej kolejności zainteresowanie operatorów kieruje się w kierunku obiektów kościelnych. Lawinowy wzrost ruchu powoduje, że pierwotna liczba lokalizacji musi zostać zwiększona co sprawia, że szansę uzyskują kolejni właściciele nieruchomości. Ceny w takich miejscowościach, z uwagi na częste protesty małych lokalnych społeczności i ograniczony zwykle wybór odpowiednich lokalizacji, mogą znacznie przekraczać kwotę 2500 złotych (zależy to od determinacji właścicieli pierwszych lokalizacji, z którymi podpisywane lub przedłużane są umowy).

Zupełnie inaczej ma się sytuacja w miejscowościach o walorach turystycznych, gdzie operatorzy ze względów prestiżowych muszą zapewnić odpowiednią jakość sieci dla wymagających klientów przybywających z dużych miast. Stwarza to nieczęsto wykorzystywaną możliwość uzyskania stawek podobnych do tych, które są codziennością w Poznaniu, Wrocławiu czy Gdańsku. To szansa dla wielu miejscowości np. na terenach Województwa Lubuskiego czy Warmińsko-Mazurskiego. Spotykamy się z czynszami rzędu 4000 złotych za działki w miejscowościach nadmorskich.

A jak kształtują się stawki czynszów dla działek wieżowych poza miastami? Należy pamiętać, że i tutaj inwestycje operatora mają swój cel jakim jest pokrycie znacznej powierzchni sygnałem o niskiej częstotliwości (800/900Mhz), zapewnienia pokrycia sygnałem dróg oraz zapewnienie transmisji do kolejnych stacji bazowych operatora (np. kliku sąsiadujących miast lub miejscowości). Operatorzy, często wykorzystując naiwność wynajmujących oferują stawki na poziomie kilkuset złotych. Warto jednak poznać cel operatora i zadbać o wyższe kwoty - na poziomie minimum 2000 złotych (to poziom dostępny na terenach wiejskich juz w 2008 roku: https://e-prawnik.pl/pytania/podatek-od-dzierzawy-dzialki-dla-operatora-sieci-.html). Nasza praktyka wskazuje, że dobre negocjacje prowadzą do uzyskania kwot nawet powyżej 3000 złotych za działkę pod wieżę i to w miejscach oddalonych od siedzib ludzkich. Szczególnie dobrym klientem jest Orange i T-Mobile reprezentowane przez spółkę Networks, budujące wieże pod wspólne instalacje tych operatorów.

Na drugim biegunie znajduje się Warszawa, gdzie stawki są zdecydowanie wyższe niż wzmiankowane wyżej. Wynika to z dwóch faktów Po pierwsze, konieczności obsługi najwyższego w Polsce ruchu telekomunikacyjnego (ok. 40% całości ruchu w kraju) wraz z zapewnieniem odpowiednio wysokiej jakości sieci. Po drugie, częstej konieczności prowadzenia negocjacji z podmiotami komercyjnymi mającymi doświadczenie w tego typu negocjacjach (centrale dużych firm, właściciele wielu nieruchomości). Oznacza to że stawki mogą wielokrotnie przekraczać te, uzyskiwane poza stolicą. Przykładowo, za najem komina w Konstancinie-Jeziorna jeden z operatorów płaci 10000 złotych netto miesięcznie (https://www.stocer.pl/zakonczone-postepowania-97/items/553), kiedy będąca własnością gminy działka w Bornym Sulinowie jest wyceniana w roku 2016 na kwotę ok. 2100 złotych (http://www.bornesulinowo.pl/wp-content/uploads/2011/11/wykaz-POLKOMTEL-Borne.pdf).

Powyższe wskazówki nie wyczerpują tematu stawek czynszowych dla lokalizacji wynajmowanych przez operatorów telefonii komórkowych. Podane przykłady stawek czynszowych mogą się różnić od rzeczywistych zarówno „In plus” lub „In minus” co wynika z wielu, wyżej wymienionych uwarunkowań. Warto jednak, przyjąć je za rodzaj drogowskazu w negocjacjach z operatorami. Uzgadnianie w umowach stawek niskich (np. niż wymienione wyżej) daje argument operatorom wykorzystywany w kolejnych negocjacjach.

Nie zapominajmy o wymaganiu corocznej waloryzacji czynszu wskaźnikiem GUS (wzrostu cen towarów konsumpcyjnych i usług) lub własnym indeksem np. 20% lub hybrydowym czyli GUS pod warunkiem, że nie niżej niż np. 20% rocznie. Można też waloryzować kwotę czynszu w odniesieniu do zmian kursów głównych walut (EUR/USD/CHF). Dla przykładu, przy założeniu wskaźnika 5% i przy podpisanej umowie na kwotę np. 4000 złotych miesięcznie będzie wynosił : rok1- 4000, rok2-4200, rok3-4410, rok4-4630, rok5- 4862 itd. Wskaźniki GUS mozna sprawdzić tutaj: https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-sredniorocznego-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-ogolem-w-2020-r-,50,8.html

Na temat waloryzacji polecamy: http://www.uptrend.com.pl/umowy-najmu-a-inflacja

Pamiętajmy również, że stawki wyjściowe proponowane przez akwizytorów firm telekomunikacyjnych są na bardzo niskim poziomie co ma zabezpieczyć ich premię za wynik negocjacji. W negocjacjach użyją wielu, standardowych, argumentów dla odwiedzenia nas od wyższych oczekiwań - krótki czas do namysłu, rozmowy z innymi czy obietnice wyższej stawki w późniejszym terminie. Nie dajmy się zwieść, każdorazowo oceniając ryzyko i pozyskując informacje przedatne w negocjacjach. W przypadku umów przedłużanych, negocjatorzy operatorów użyją argumentów dla utrzymania wysokości stawki. Podejmą próby zastraszenia zakończeniem umowy np. przez propozycję jej przedłużenia na pół roku jako czas potrzebny na zbudowanie alternatywnej lokalizacji. Innym, stosowanym głównie na Śląsku i w Małopolsce argumentem, jest powoływanie się na jakoby najwyższą stawkę czynszu (chyba ok. 6000 złotych) w umowie podpisanej z jednym najbardziej znanych krakowskich kościołów. W tym drugim przypadku, radzimy zwrócić rozmówcy uwagę, że poufność umów obowiązuje obie strony.

Obecny rozwój technologii i sieci powoduje że operatorzy (ponownie) coraz bardziej poszukują nowych lokalizacji a istniejące doposażają w nowe rozwiązania.

Dla zainteresowanych głębszą analizą problematyki wysokości stawek czynszowych, polecamy lekturę opracowania pt „Wycena czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości zabudowanej wieżą radiowo-telewizyjną” publikowanego w Biuletynie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego dostępnego pod adresem : https://srmww.pl/images/biuletyny/2018/2_2018/68_2_2018.pdf

Wprawdzie, opracowanie poświecono głównie zagadnieniom wyceny czynszu dla nadawczych radiowo-telewizyjnych, jednak jego część 3 dedykowana jest tematyce stacji bazowych (strony 69 i 70). Opracowanie bazuje na danych z roku 2013, wiec podane stawki mogą być zaniżone względem tych, osiąganych obecnie.

Stawki czynszowe podane w niniejszym artykule, sugerujemy dla umów o maksymalnym czasie trwania do 10 lat. Jak sobie radzić z propozycjami dłuższych okresów najmu opisujemy w artukule: http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy

Autor jest wieloletnim praktykiem branży telekomunikacyjnej, gdzie był odpowiedzialny za zarządzanie działami technicznymi zajmującymi się budową i eksploatacją sieci.

Temat stawek czynszowych omawiamy równiez w artykułach:

http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022

http://www.uptrend.com.pl/5g-a-stawki-czynszowe-2020

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami

http://www.uptrend.com.pl/4000-zlotych-miesiecznie-w-gorzowie

http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-

http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko

http://www.uptrend.com.pl/p4-buduje-siec

http://www.uptrend.com.pl/o-jeden-maszt-za-daleko-janowiec-wlkp

Niniejszym zezwala się na kopiowanie powyższego artykułu i umieszczanie go na innych stronach WWW bądź na drukowanie, bez jakichkolwiek zmian, z obowiązkowym podaniem źródła i jego adresu internetowego.

do góry

« powrót