Wpływ stacji bazowych na wartość nieruchomości - aktualizacja
Aktualizacja Grudzień 2024
Nasze poniższe rozważania dotyczące wpływu inwestycji telefonii komórkowych na wartość nieruchomości należy uzupełnić o kwestię fizycznego bezpieczeństwa własności naszej i sąsiadów. Ten wątek przywołują dwa tegoroczne (2024) przypadki katastrof budowlanych:
- za portalem esanok.pl: https://esanok.pl/2024/sanok-z-dachu-urzedu-gminy-runal-maszt-nowe-zdjecia-video-00e2mp-00e3jr.html
- za portalem zywiecinfo.pl: https://zywiecinfo.pl/wydarzenia/runal-maszt-z-nadajnikami-w-pietrzykowicach
W obu powyższych zdarzeniach nie było ofiar w ludziach. Trudno jednak nie spróbować wyobrazić sobie, co by było gdyby…..
O ile w pierwszym przypadku, według ustaleń mediów, wypadek mógł być spowodowany błędem człowieka lub ludzi wykonujących prace konserwacyjne, o tyle w drugim przypadku można doszukiwać się do najmniej dwóch prawdopodobnych przyczyn.
Pierwsza, to sabotaż czyli tzw. „udział osób trzecich”. Takich przypadków było już kilka w Polsce i należałoby się zastanowić nad zapewnieniem bezpieczeństwa podobnych obiektów – systemy monitoringu lub ochrona, to przychodzące na myśl rozwiązania. Tylko, jak chronić kilkadziesiąt tysięcy obiektów w Polsce? Sytuację znacząco poprawiłaby wymiana oszczędnościowych ogrodzeń stosowanych przy wieżach Playa (dzisiaj będących własnością Cellnexu) na takie, które ograniczałyby dostęp „osób trzecich” nie tylko do urządzeń operatorów, ale i do samej konstrukcji wieży. Przykładów rozwiązań można szukać u pozostałych operatorów.
Druga, to możliwe błędy inwestora na etapie projektowania, budowy czy późniejszej eksploatacji wieży. Jak wynika z danych UKE, wieża została zbudowana parę lat temu przez Playa (P4 sp. z o.o.) a poźniej sprzedana do Cellnexu. Wtedy, na wieży pojawiła się kolejna instalacja klienta Cellnexu – Plusa.
Jak wynika z zamieszczonych zdjęć, to dosyć rachityczna konstrukcja objuczona dużą ilością masywnych anten. Można domniemywać, że właściciel dysponuje kompletem dokumentacji projektowej wykonanej przez osoby uprawnione, kompletem pozwoleń wraz z tymi na przeprowadzane kolejne rozbudowy instalacji oraz, że eksploatacja obiektu była wykonywana zgodnie ze sztuką. W tym pomiary pionowości wież, z którą to Play miał kiedyś problemy skutkujące koniecznością podjęcia działań naprawczych.
Pozostanie jednak pytanie o margines bezpieczeństwa podobnych konstrukcji i procedury przy wykonywaniu prac, takich jak wymiany instalacji, rozbudowy czy inne z zakresu bieżącej eksploatacji.
Wspomniane przypadki nie umkną i nie powinny umknąć uwadze wynajmujących swoje obiekty i grunty ale również ich sąsiadom. Nawet, jeżeli są to przypadki jednostkowe. W dobie cięcia kosztów, trudności w pozyskaniu odpowiednich wykonawców, presji na wynik – niestety, można się spodziewać, że nie ostatnie. Nie pomaga również niekorzystna atmosfera wokół podobnych inwestycji.
Upadek podobnej wieży w gęstszej zabudowie lub zlokalizowanej w pobliżu drogi, mógłby spowodować znacznie gorsze konsekwencje dla zdrowia, życia i, w końcu, mienia. I to, niezależnie od tego, jakie ustalenia poczynią organy w powyższych sprawach – istotne będą wnioski po stronie władz i właścicieli obiektów aby do podobnych zdarzeń nie dochodziło w przyszłości.
Pozostaje ciekawość co do wyników naukowych badań wpływu na wartość nieruchomości, wśród bliższych i dalszych sąsiadów nieruchomości z wieżą lub stacją dachową, gdyby znane im były dwa powyższe przypadki.
Tekst oryginalny - Siepień 2022
Branżowe portale zajmujące się tematyką telekomunikacyjną publikują dzisiaj (19.08.2022) raport krakowskich naukowców Uniwersytetu Ekonomicznego dotyczący wpływu lokalizacji stacji bazowych na wartość nieruchomości.
Wnioskiem z raportu jest brak wpływu na wartość nieruchomości.
Wykonanie badań i opracowanie raportu zleciła KIGEiT – organizacja branżowa zrzeszająca i finansowana przez m.inn. przedsiębiorstwa telekomunikacyjne. Jednym z autorów opracowania jest dr inż. Radosław Gaca. Może to przypadek, ale nazwisko jest zbieżne z tym, należącym do jednego z menedżerów firmy Orange.
Badanie wykonano na dużej próbce danych z terenu tzw. Miasteczka Wilanowskiego w Warszawie, badając wartość transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Na terenie Miasteczka funkcjonuje siatka stacji bazowych operatorów telekomunikacji bezprzewodowej.
Badanie jest przedstawiane jako pionierskie w skali kraju.
Nasz komentarz:
Pomijając wpływ specyfiki tego warszawskiego osiedla, sugerujemy wykonanie alternatywnego badania w oparciu o nieco inną metodologię. Proponujemy zwrócenie się z zapytaniem o możliwość umieszczenia urządzeń i konstrukcji stacji bazowych do praktyków od zarządzania wartością nieruchomości tj. firm deweloperskich. Dla przykładu, zapytanie takie można byłoby przesłać do dużej próbki firm deweloperskich prowadzących swoje inwestycje na terenie dużych miast Polski i wszędzie tam, gdzie wciąż trwa komercjalizacja inwestycji tj. sprzedaż mieszkań.
Przedmiotem zapytania byłaby możliwość umieszczenia konstrukcji stacji bazowej w centralnych punktach budowanych osiedli budynków wielorodzinnych z przyjęciem proporcji rodzaju konstrukcji tj. np. 80% stacje bazowe na dachu i 20% wolnostojące wieże telekomunikacyjne.
Jako że naukowcy nie pracują dla idei, wskazujemy źródło finansowania takiego projektu badawczego. Każdy z operatorów jest zainteresowany budową stacji bazowych na terenach nowo powstających osiedli mieszkaniowych i, jak mniemamy, będzie gotów zapłacić np. ok. 8.000- 10.000PLN za podpisaną umowę najmu powierzchni dachowej czy gruntu pod budowę wieży.
Podpisanie 10—ciu umów to już niemały budżet pozwalający zrealizować taki projekt badawczy. Dla zachowania obiektywności badania, sugerujemy oferować stawki czynszu w wartościach adekwatnych dla tego rodzaju lokalizacji. Taki sposób finansowania projektu badawczego pozwoliłby na zachowanie pełnej bezstronności w odróżnieniu od tego, gdzie projekt jest finansowany pośrednio przez zainteresowanych czyli branżę telekomunikacyjną.
Jako że nie wszyscy mieszkają w blokach, sugerujemy wykonanie podobnego badania dla zamieszkałych i nowobudowanych osiedli domów jednorodzinnych. Tam, z uwagi na niską wysokość zabudowy, sprawdzą się wieże telekomunikacyjne. Sugerujemy zbadanie reakcji deweloperów (nowe osiedla) jak i „starych” mieszkańców już zasiedlonych osiedli na propozycję posadowienia wieży w pobliżu domów. Za sukces w postaci podpisanej umowy, podobnie jak wyżej, zapłacą operatorzy.
Interpretacja wyników: jeżeli wpływ na wartość nieruchomości jest pozytywny – nie powinno być problemu z uzyskaniem zgód deweloperów na lokalizacje stacji bazowych. Wręcz, powinni zabiegać o stacje bazowe w najlepszych miejscach osiedli, oferując darmowe powierzchnie lub preferencyjne stawki czynszu.
Jeżeli wpływ jest neutralny – powinni wykazać zainteresowanie, podchodząc do tematu na zasadach komercyjnych tj. oferując powierzchnie za rynkowe stawki czynszu.
Jeżeli, nie są zainteresowani ofertą, to może oznaczać, że mają obawy o spadek sprzedaży, protesty mieszkańców, utyskiwania na przedmiotowe traktowanie, popsutą estetykę osiedla i tym podobne rzeczy, które często można znaleźć na forach osiedli (bieżący przykład: https://www.lokalna24.pl/artykul/14174,ludzie-mowia-nie-budowie-nadajnika-na-bloku-przy-ul-niemcewicza-1).
Zalety takiej metodologii badania, nie przesądzając jego wyników, to to, że zwracamy się do praktyków mających najlepszą wiedzę o rynku nieruchomości, znających preferencje klientów a przede wszystkim dbających o własną kieszeń czyli wartość budowanych/zbudowanych nieruchomości. Jeżeli takie badanie zakończyłoby się wnioskiem o pozytywnym wpływie na wartość nieruchomości, bylibyśmy świadkami prawdziwej wojny deweloperów o stacje bazowe i kolejkami chętnych przed siedzibami firm telekomunikacyjnych („panie, ja tu stoję od wczoraj i pana nie wpuszczę bez kolejki”). Wnioski o pozytywnym wpływie na wartość nieruchomości, mogłyby mieć wpływ na ograniczenie, znacznego w ostatnim czasie, wzrostu oczekiwań wynajmujących. I co ważne, nie byłoby już potrzeby straszenia mieszkańców ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. http://www.uptrend.com.pl/art-33-czyli-paragraf-22-na-krnabrnych
Jesteśmy ciekawi, czy naukowcy podejmą wyzwanie i samych wyników badania. Ze swojej strony, deklarujemy chęć wzięcia udziału w takim projekcie, co dodatkowo wzmocni poczucie obiektywizmu i transparentności badań. Gwarantujemy publikację raportu na naszych stronach, odwiedzanych zarówno przez potencjalnych jak i obecnych wynajmujących swoje nieruchomości pod stacje bazowe.
Link do artykułu opisującego przeprowadzone na zlecenie KIGEiT badanie na portalu gsmonline.pl: https://gsmonline.pl/artykuly/stacje-bazowe-wartosc-nieruchomosci-raport
Wychodząc naprzeciw tezom raportu, można jednak wskazać ten przypadek, w którym wartość nieruchomości rośnie. Ma to miejsce w przypadku nieruchomości z podpisaną umową najmu lub dzierżawy terenu lub dachu pod stacje bazową. Na przykład, 10 letnia umowa z miesięczną kwotą czynszu np. 4000 złotych, to sposób na zwiększenie wartości nieruchomości o dobrych kilkaset tysięcy złotych a często i więcej. Takich wzrostów życzymy naszym czytelnikom!