Wykup działek - fundusz inwestycyjny
Aktualizacja 14.10.2022
Nowa informacja na temat stawek wykupu gruntów pod maszty telefonii komórkowej. Gmina Chojnice sprzeda operatorowi grunty pod maszty. Po negocjacjach, stanęło na kwocie odpowiadającej 15 letniemu czynszowi. Zakładając miesięczny czynsz na bardzo niskim poziomie np. 1500 złotych i 15 lat, kwota wykupu to 270.000 złotych. To informacja dla tych, którym proponuje się wykup za sumy w okolicach 100.000.https://weekendfm.pl/?n=103398&gmina_chojnice-gmina_chojnice_sprzeda_operatorowi_grunt_pod_trzy_maszty_telefonii_komorkowej_zeby_wypelnic_biala_plame_braku_lacznosci
Docierają do nas sygnały o ofertach „funduszu inwestycyjnego” proponującej właścicielom działek, na których posadowiono wieże telekomunikacyjne, wykup części gruntu z wieżą.
Sygnały dotyczą gruntów, na których posadowiono wieże jednego z operatorów.
Aktualizacja Listopad 2021
Trafiają do nas zapytania od osób, do których trafiła oferta firmy Play (podwykonawca Cellnex). Firma oferuje wykup działki za kwoty będące wielokrotnością stawki czynszowej (np. 200Xczynsz). Oferty trafiają do tych osób i podmiotów, gdzie stawki czynszu mocno odbiegają od obecnych wartości rynkowych (zwykle poniżej 1000PLN/miesięcznie). Dla zwiększenia presji na wynajmującym, oferujący wykup informuje, że stacja bazowa jest przeznaczona do likwidacji jeżeli oferta nie zostanie przyjęta. Z naszych badań jednak wynika, że zwykle nie ma to żadnego związku z zamiarem firmy telekomunikacyjnej- stacja (wieża) przeznaczona do wykupu stanowi istotny element w sieci operatora. Jest to dobry sposób dla operatorów na uniezależnienie od wzrostu stawek czynszowych w czasie pandemii i spowolnienia gospodarczego. Poniżej wyjaśnienie celów takich transakcji. Warto się wstrzymać, gdyż podmiotów składających podobne oferty jest więcej i ich liczba będzie rosła. Oferty Cellnexu, z naszego doświadczenia, są zwykle na poziomie połowy końcowej, wynegocjowanej sumy więc radzimy ich nie akceptować na "dzień dobry". Więcej informacji z lutego 2022: http://www.uptrend.com.pl/hiszpanski-fryzjer-czyli-el-peluquero-espanol. Podobne działania, związane z wykupem gruntów oraz przeniesieniem praw do umów obserwujemy w przypadku umów zawartych z Orange: http://www.uptrend.com.pl/orange-wykup-dzialek-i-propozycje-zmian-strony-umowy
Oferuje się wielokrotność (250-350 krotność) stawki czynszowej za przeniesienie prawa własności do części gruntu. Oferty otrzymują właściciele, którym kończą się bieżące umowy lub, których stawki czynszów są rażąco niskie.
Na pierwszy rzut oka oferta może się wydawać atrakcyjna. Jednorazowo można uzyskać wysoką kwotę np. kilkadziesiąt i więcej tysięcy złotych. Należy jednak rozważyć także wady takiej propozycji:
- Stały wzrost stawek czynszowych – sprzedający grunt za wielokrotność obecnej, zwykle niskiej lub bardzo niskiej stawki czynszowej nie będzie już beneficjentem (rentierem) w kolejnych latach i według korzystniejszych stawek czynszowych.
- Brak jakiegokolwiek wpływu na instalowany kolejny sprzęt telekomunikacyjny np. w związku z podnajmem obiektu kolejnemu operatorowi (wzrost czynszu za odstąpienie od zapisu dotyczącego podnajmu).
- grunt z obcą"wyspą" traci na wartości w przypadku pozyskania oferty jego kupna lub własnej inwestycji
- Trudne sąsiedztwo kontrowersyjnej inwestycji ograniczającej możliwości zabudowy w jej pobliżu.
- oferowane są kwoty wykupu będące wielokrotnością stawki czynszu (250...350X) a wybierane do wykupu są lokalizacje z obecnie bardzo niską stawką czynszu oraz dużą pewnością że umowa będzie dalej przedłużana przez operatora. Oznacza to, że warto poczekać do końca umowy i negocjować nową, znacznie wyższą stawkę (2..3 razy wyższą), bezpośrednio z operatorem.
Zakładając przykładowo, obecną stawkę czynszu na niskim poziomie 1000 złotych (niska stawka) , możemy otrzymać propozycję kupna gruntu pod wieżą za 100.000 złotych (stukrotność czynszu). Oferta wydaje się być atrakcyjną. Jednak, w przypadku jej przyjęcia, powinniśmy wiedzieć że:
- Nie podejmujemy próby renegocjacji stawki do obecnych kwot rynkowych np. 2000-3000 złotych/ miesiąc, co w skali 10 letniego okresu najmu daje kwoty od 240.000 do 360.000 złotych, wobec zaledwie 100.000 złotych, za które sprzedaliśmy grunt.
- Nie otrzymujemy czynszu przez kolejne 10-lecia, tak jakby to miało miejsce w przypadku kontynuowania umowy (np. 480.000 – 720.000 złotych w okresie 20 lat).
- Uzyskane z transakcji środki, niestety podlegają inflacji a ta jest ostatnio wysoka (ok. 20%) oraz mogą podlegać opodatkowaniu (~20%)
W przypadku gdyby „fundusz inwestycyjny” był powiązany kapitałowo z operatorem telekomunikacyjnym, z którym mamy obecnie podpisaną umowę, wyżej opisana transakcja jest niezmiernie korzystna dla operatora, który za np. 10 letni czynsz, nabywa prawo do dysponowania gruntem i prowadzenia działalności przez kolejne kilkadziesiąt lat, jednocześnie uniezależniając się od mającego obecnie miejsce wzrostu stawek czynszowych. Nie wspominamy już o benefitach wynikających z tzw. dźwigni podatkowej...
Decyzja należy każdorazowo do właściciela gruntu, jednak radzimy zwrócić również uwagę na minusy takiej decyzji.
Należy mieć również na uwadze, że dzisiejsza propozycja wykupu gruntu nie jest ostatnią. Kolejne pojawią się wraz z rozwojem tej części rynku, wzorem innych krajów. A konkurencja oznacza możliwość otrzymania korzystniejszych ofert. Nie jest wykluczonym, że wkrótce pojawią się firmy proponujące wykup praw do samej umowy (cesja umowy bez przeniesienia prawa własności gruntu). Warto wiedzieć, że firmy zajmujące się wykupem gruntów z posadowionymi wieżami telekomunikacyjnymi posiadają doskonałą wiedzę na temat potencjału lokalizacji, a tym samym różnicy pomiędzy obecną stawką czynszu a rynkową, możliwą do uzyskania od operatora (zwykle dużo wyższą). Orientują się w trendach rynkowych (stały wzrost stawek czynszu). Można też założyć, że oferty wykupu gruntu lub umowy otrzymują ci właściciele, których stawka czynszu jest obecnie dużo poniżej wartości rynkowych.
Warto również pamiętać, żeby zakresem negocjacji i późniejszej umowy ująć kwestię służebności przesyłu (zasilanie iew. światłowód) oraz drogi dojazdowej lub podpisać nową umowę po sprzedaży działki z wieżą, która pozwoli pobierać opłaty za służebność.
Tym samym, zalecamy dużą ostrożność i skupienie się na renegocjacji obecnych niskich stawek czynszowych. Dzisiejsze oferty nie są ostatnimi. Po odmowie, można spodziewać się kolejnych, w tym konkurencyjnych.
Na koniec, nie należy ulegać argumentom pracowników firm proponującym wykup gruntu lub praw do umowy na długi, zwykle 30 letni okres. To co opowiadają, zwykle ma niewiele wspólnego z prawdą. Jedna z firm i jej „Dział Oceny Ryzyka” dokonuje analizy, w której przedstawia odległości od sąsiednich stacji operatora oraz daty upływu pozwoleń radiowych. To dane nie mające nic wspólnego z rzetelną oceną intencji operatora. Odległości do sąsiednich stacji są coraz mniejsze a tzw. pozwolenia radiowe to jedynie poświadczenie zgłoszenia danej technologii i częstotliwości do UKE. Do tego dochodzą opowieści o tym, że sieć 5G będzie realizowana za pomocą małych, nisko zwieszonych anten na poziomie ulicy. Po części jest to prawdą, lecz obecnie (koniec roku 2022) obserwujemy ofensywę modernizacji istniejących miejskich stacji bazowych dla umożliwienia instalacji urządzeń 5G i anten tzw. pasma C. Hochsztaplerzy przekonują jednak o wysokim ryzyku odstąpienia operatora od najmu. Ciekawe dlaczego sami proponują relatywnie wysokie sumy wykupu dla takich stacji?
Więcej na temat:
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023
http://www.uptrend.com.pl/czy-warto-podpisywac-dzisiaj-umowy-najmu-lub-sprzedazy-dzialek
http://www.uptrend.com.pl/cellnex-w-ofensywie
http://www.uptrend.com.pl/orange-wykup-dzialek-i-propozycje-zmian-strony-umowy