Wysokość czynszu czyli jak szacować i oceniać ryzyko
Jak wybierane są lokalizacje pod stacje bazowe? Nie jest to zadanie łatwe bez dostępu do specjalistycznych narzędzi będących w posiadaniu operatora a pozwalających na wybór konkretnej lokalizacji. Narzędzia takie, pozwalają na dokonanie predykcji propagacji radiowej, oszacowanie możliwego do obsługi ruchu telekomunikacyjnego oraz zapotrzebowania na usługi. Wynikiem pracy techników operatora jest wskazanie najczęściej nie tyle konkretnej lokalizacji (obiektu lub działki), lecz pewnego obszaru (zwanego „obszarem poszukiwań”), w którym operator oznacza punkt najbardziej przez niego pożądany i promień poszukiwań dla lokalizacji też spełniających kryteria poszukiwań. Zwykle taki promień poszukiwań to od 100-200m w centrach dużych miast, 200-500m w mniejszych miastach do aż ok. 1km na terenie przedmieść i poza miastami. Te kryteria nie są ostateczne, gdyż bywa że celem pokrycia sygnałem jest np. duży zakład przemysłowy lub lotnisko poza miastem, i stacja bazowa powinna powstać w najbliższym otoczeniu takiego miejsca. Również w miastach, wskazywane są konkretne obiekty do pozyskania (podpisania umowy najmu).
Nowe lokalizacje stacji bazowych muszą „pasować” w określony sposób do istniejącej sieci operatora, tzn. powinny być zachowane odległości do pozostałych stacji operatora w jego sieci.
Jak w takiej sytuacji, oszacować zainteresowanie operatora lokalizacją w przypadku nowych umów jak i przedłużania istniejących? Na co zwrócić uwagę?
Przede wszystkim zalecamy przeczytanie naszego artykułu http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane , traktującego o możliwych do uzyskania stawkach czynszowych.
W drugiej kolejności, polecamy zajrzenie na stronę http://www.btsearch.pl/ . Strona pozwala na dokonanie wizualizacji istniejących stacji bazowych wraz z podstawowymi informacjami na temat ilości operatorów posiadających swoje instalacje na danej lokalizacji oraz używanych technologii i częstotliwości. Takie informacje znajdują się w zakładce MAPA BTS. Serwis prezentuje dane na podstawie informacji od UKE (Urząd Komunikacji Elektronicznej) oraz pozyskanych ze źródeł własnych. (Identyczne informacje, lecz już bez mapy w podkładzie, uzyskamy ze strony UKE w postaci pliku arkusza kalkulacyjnego). Polecamy zaznaczenie opcji UKE, jako dokładniejszej i często aktualizowanej. Po wprowadzeniu nazwy miejscowości i /lub ulicy, otrzymujemy pełną informację o stacjach bazowych wybranego operatora lub wszystkich operatorów (należy przybliżyć obszar mapy). Kliknięcie na konkretny obiekt (stację bazową) pokazuje jej adres, specyficzny numer, wraz z informacją o zainstalowanych technologiach (GSM, UMTS, LTE...) i częstotliwościach (900, 1800, 2100MHz....). Widok ogólny pozwala również na zgrubną ocenę architektury sieci operatora (np. odległości do sąsiednich stacji).
Własna wiedza lokalna oraz informacje ze strony pozwalają na samodzielne ustalenie celu pokrycia sygnałem radiowym oraz przybliżenie wielkości obszaru, w którym poszukiwania prowadzi operator (dla nowych stacji) oraz zgrubne określenie ryzyka w negocjacjach umów przedłużanych. Dla tych drugich, ryzyko jest niższe, gdy w okolicy operator nie ma innych własnych stacji bazowych a okolica jest zamieszkana i generuje obecnie przychód dla operatora. W ocenie ryzyka, istotnym jest również zbadanie możliwości przeniesienia stacji bazowej na sąsiednie budynki lub działki. Bardzo wysoka i stale rosnąca liczba protestów oraz stosunkowo długi czas realizacji procesu budowlanego dla stacji wieżowych znacząco obniża takie ryzyko. Dla stacji dachowych, może być ono wyższe z uwagi na możliwość realizacji procesu bez konieczności uzyskiwania pozwoleń budowlanych (dla stacji o konstrukcjach wsporczych do 3m) oraz środowiskowych.
W większości przypadków, operator nie zdecyduje się na likwidację stacji bazowej znajdującej się na terenie mocno zabudowanym, w pobliżu osiedli mieszkaniowych, dużych węzłów i traktów komunikacyjnych, lotnisk, dworców, obiektów biurowych czy obiektów handlowych. Podobnie „bezpieczne” są lokalizacje wieżowe wzdłuż głównych dróg czy autostrad. Historia okolicznych protestów mieszkańców również stanowi znaczną barierę dla operatora dla podjęcia decyzji o likwidacji stacji. Wysokość obecnej konstrukcji ponad poziom budynku oraz jej rodzaj, pozwala na ocenę możliwości przeniesienia lokalizacji a tym samym ocenę ryzyka w prowadzonych negocjacjach.
Strona btsearch.pl dostarcza również informacji o lokalizacjach współdzielonych przez operatorów. Współdzielenie dotyczy nie tylko np. powierzchni dachu, gdzie znajdują się np. 3 konstrukcje, ale i samych konstrukcji czy systemów antenowych i/lub urządzeń radiowych. W umowach najmu, gdzie operator „wcisnął” zgodę na podnajem bez „zmiany pozostałych warunków umowy” czyli czynszu najmu, znajdziemy często stacje 2-3 operatorów. Współdzielone są również obiekty wieżowe (maszty).
Pomocnym jest również śledzenie trendów na rynku telekomunikacyjnym. Obecnie (2017), obserwujemy znaczne przyspieszenie tempa budowy sieci przez operatora P4 (Play), co jest związane z koniecznością zbudowania własnej sieci jako remedium na trudne negocjacje z pozostałymi operatorami, którzy nie są już skorzy do udostępniania własnych sieci dla P4 (roaming wewnętrzny). Równocześnie, i u nich wzrosło tempo budowy sieci dla ugruntowana przewagi w zakresie infrastruktury sieciowej oraz wykorzystania nabytych niedawno częstotliwości. Wysokie tempo budowy lub modernizacji sieci, zdecydowanie skraca czas negocjacji – operator spieszy się aby realizować dalszą część procesu inwestycyjnego (projekty i pozwolenia) i/lub pozyskiwać/modernizować kolejne a często sąsiednie lokalizacje.
Podejmując negocjacje w przypadku gdy mamy już podpisaną umowę i zrealizowaną stację a zbliża się koniec umowy, warto przedstawić ofertę swojej lokalizacji do działów technicznych wszystkich pozostałych operatorów. Ich zainteresowanie, wobec obecnego głodu lokalizacji, powinno wpłynąć na proces decyzyjny u „naszego” operatora a w korzystnej sytuacji dać nam wybór lub zwiększyć liczbę najemców.
Kolejnym argumentem w negocjacjach jest doprowadzony do lokalizacji kabel światłowodowy. Kabel taki, dostarcza zwykle lokalny operator sieci światłowodowej, a rzadziej sam operator. Doprowadzenie światłowodu (zwykle do jednej na kilka stacji bazowych), pozwala na rozprowadzenie sygnału do kolejnych stacji bazowych za pomocą radiolinii. Utrata takiej lokalizacji może spowodować spore problemy dla operatora tj. konieczność rekonfiguracji kilku okolicznych stacji lub doprowadzenie do nich światłowodu, co może być czasochłonne.
W przypadku nowych lokalizacji, istotnym dla operatora jest rodzaj konstrukcji, którą chce posadowić na obiekcie (koszt), dostęp do mediów (zasilanie i światłowód), czas realizacji procesu administracyjnego (jeżeli nie jest realizowana konstrukcja do 3m). W przypadku lokalizacji pod wieże (działki), preferowane są te z dostępnością zasilania i dostępem do drogi publicznej. Wizyta przedstawicieli operatora świadczy o tym że nasza lokalizacja te warunki spełnia. Często takie warunki mające wpływ na koszt i czas realizacji inwestycji są ważniejsze od kryteriów związanych z propagacją radiową przyszłej stacji bazowej.
Opisane wyżej sposoby oceny ryzyka i szacowania wysokości czynszu zapewniają wysoką skuteczność w przygotowaniu się do negocjacji. Pozwalają też na zgrubną ocenę cech mogących stanowić o unikalności i znaczeniu lokalizacji dla celów operatora, co może dać większą pewność i dobre argumenty w negocjacjach z operatorem oraz uzyskać odporność na często stosowane zastraszanie wynajmujących, zwłaszcza przedłużających umowy. Należy jednak pamiętać, że ostateczną decyzję podejmuje operator.
Polecamy również:
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-