Stacje bazowe- umowa najmu, zapisy umów z komentarzami

Stacje bazowe –umowa najmu. Zapisy umów z komentarzami.

Ostatnia aktualizacja 2023

 

Ważne Luty 2022: http://www.uptrend.com.pl/art-33-czyli-paragraf-22-na-krnabrnych

Aktualizacja 2021

W odpowiedzi na liczne zapytania czytelników, na końcu strony załączamy przykład korespondencji z przedstawicielami operatora mogącej stanowić odpowiedź na złożoną Państwu propozycję najmu lub przedłużenia umowy. Zachęcamy jednak do wnikliwej lektury naszych komentarzy do umów zawartych na bieżącej i pozostałych stronach naszego serwisu oraz dopasowanie korespondencji do własnych wymogów i przyjętej strategii negocjacyjnej.

Aktualizacja nr 2 2021

Ważne zmiany na rynku 2021 (dotyczy umów z Play i Plus) - zalecamy lekturę : http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe

Nowość - Listopad 2021 http://www.uptrend.com.pl/nowe-umowy-playa-komentarz

Zgodnie z zapowiedzią, prezentujemy pierwszą część poradnika dotyczącego zapisów umów najmu z operatorami telefonii komórkowych, dotyczącą sposobów określania przedmiotu najmu. Zapraszamy do współredagowania poradnika oraz zadawania pytań. Korzystając z naszego poradnika należy pamiętać, że proponowane zapisy lub opisywane sytuacje są tymi najczęściej spotykanymi, jednak ostateczny kształt umowy powinien zostać każdorazowo zweryfikowany dla uzyskania jej pełnej spójności. Negocjując zapisy umowy z operatorem, pamiętajmy że po jego stronie umowa jest zawsze konsultowana z prawnikiem. Korzystając z naszego poradnika, możemy bądź zaproponować poniższe zapisy lub wymagać przedstawienia propozycji spełniąjących nasze wymagania. Na przykład, możemy wymagać usunięcia zapisów dotyczących podnajmu, zgody operatora na kolejnych najemców czy zapisu dotyczącego automatycznego przedłużenia. Po otrzymaniu propozycji operatora, należy ją każdorazowo sprawdzić (samodzielnie lub z własnym ekspertem).

Wysokość proponowanej stawki czynszowej możemy zweryfikować tutaj: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane

a ostatnie trendy opisano w artykule: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022

Nowe (2020): więcej na temat okresu najmu lub dzierżawy: http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy

Określenie przedmiotu najmu

Właściwe określenie przedmiotu najmu pozwala efektywnie czerpać korzyści z zawieranych umów . Proponowane przez operatorów wzory umów zawierają jedynie ogólne określenia przedmiotu najmu lub odwołania do „rysunków” czy „szkiców poglądowych” co wskazuje na chęć wykorzystania powierzchni najmu w sposób dowolny w toku trwania umowy, bez zmiany jej warunków. Nie jest to korzystne dla Wynajmujących.

Podczas negocjacji umowy, należy dążyć do uzyskania możliwie jak najbardziej precyzyjnych informacji na temat tego,  co będzie zainstalowane na naszej nieruchomości.  Operator, na tym etapie, już taką wiedzą dysponuje. Dla przypomnienia,  stacja bazowa to:

1. konstrukcja wsporcza (zwykle różnego rodzaju maszty, wsporniki, uchwyty antenowe, ale  za konstrukcje wsporczą można również uznać wieżę telekomunikacyjną). Można domagać się podania konkretnego typu konstrukcji (konstrukcje prefabrykowane) lub otrzymać projekt techniczny wstępny konstrukcji wraz z określeniem sposobu i miejsca posadowienia na dachu lub na działce (w przypadku wieży można uzyskać informacje odnośnie typu wieży – czy kratowa czy typu monopol/słupowa stalowa lub strunobetonowa).
2. anteny sektorowe – zwykle podłużne anteny, które są odpowiedzialne za transmisję sygnału do/od telefonów komórkowych. Liczba i rodzaj zainstalowanych anten zależy od sposobu, w jaki została zaplanowana stacja bazowa, w jakich technologiach i na jakich częstotliwościach ma działać,  jakie parametry zasięgu i liczby obsługiwanych klientów operator ma zamiar uzyskać. Liczba anten może się zmieniać w toku trwania umowy wraz ze zmianami technologii oraz wymagań operatora.
3. anteny radioliniowe paraboliczne – to anteny służące do przesyłu informacji pomiędzy stacjami bazowymi oraz do sterowników stacji bazowych.  Liczba anten wyższa niż jedna, zwykle świadczy o tym, że stacja bazowa służy do przesyłu sygnału do kolejnej lub kolejnych stacji bazowych. Anteny różnią się od siebie m.inn. średnicą.
4. szafy sprzętowe – jedna lub więcej szaf, w których znajdują się urządzenia sterujące stacji bazowej.
5. światłowód – coraz częściej stosowany – pozwala na zapewnienie wyższej przepływności danych niż anteny paraboliczne. Zwykle, ale nie zawsze jest doprowadzany przez dostawcę zewnętrznego w stosunku do  operatora, którego stacja bazowa jest instalowana. Światłowód jest zwykle prowadzony aż do urządzeń stacji bazowej w wykorzystaniem infrastruktury obiektu takiej jak przepusty i szachty kablowe.
6. Instalacja elektryczna – stacja wymaga zasilania trójfazowego o mocy od kilku do kilkunastu kVA. Instalacja podobnie jak w przypadku światłowodu jest prowadzona do urządzeń stacji bazowej z wykorzystaniem infrastruktury obiektu.  Stacja bazowa wymaga również przyłączenia do instalacji odgromowej poprzez wykonanie własnej lub przyłączenie do istniejącej.
7. Drogi kablowe z okablowaniem – służące połączeniu w/w elementów stacji bazowej z szafami sterującymi.

 

O wszystkie, wyżej wymienione elementy i funkcjonalności stacji bazowej będzie zabiegał operator, przedstawiając nam swój wzór umowy. Pierwsze cztery z wymienionych powyżej (konstrukcje, anteny i szafy), będzie się starał określić bardzo ogólnie poprzez oznaczenie zajmowanej powierzchni.

Sugerujemy jednak, aby korzystać z dokładnych określeń przedmiotu najmu. Takich, jakie stosują podmioty profesjonalne, wynajmujące swoje obiekty dla celów telekomunikacyjnych, takie jak energetyka (maszty i słupy energetyczne), właściciele obiektów wieżowych (np. firma Emitel), operatorzy budynków komercyjnych. Takie podejście staje się obecnie coraz powszechniejsze wśród indywidualnych Wynajmujących.

Stosują oni najczęściej cenniki odwołujące się do liczby zainstalowanych anten i szaf sprzętowych. Dla przykładu, cenniki takie zawierają kwoty czynszu* za:

• 1 szt. anteny sektorowej  np. PLN 800
• 1 szt  anteny radioliniowej parabolicznej o średnicy do 60 cm – np. PLN 600
• 1m2 powierzchni pod instalację szaf sprzętowych – np. PLN 500

 

Innym, często stosowanym podejściem jest założenie,  że stacja bazowa zwykle potrzebuje 3 anten sektorowych i jednej radioliniowej parabolicznej, co pozwala na określenie stawki czynszu dla takiej podstawowej konfiguracji. Dla każdej kolejnej  anteny sektorowej i radioliniowej określa się stawkę czynszu np.:

• konfiguracja podstawowa (3 anteny sektorowe+1 radioliniowa+ 1 szafa) – np. PLN 3000
• każda kolejna antena sektorowa – np. PLN 500
• każda kolejna antena radioliniowa – PLN 400
• każda kolejna szafa sprzętowa – np. PLN 400

 

*Kwoty czynszu – kwoty przykładowe, jednak zbliżone do realnych, niewygórowanych stawek rynkowych (do roku 2019)

 Takie podejście, uzależniające kwoty czynszu od liczby zainstalowanego sprzętu pozwala na:

• uzyskanie jasnych,  z góry określonych zasad współpracy w czasie trwania umowy
• uzyskanie estetyki instalacji poprzez wymaganie od operatora znacznej optymalizacji instalacji (np. zastosowanie anten obsługujących wiele częstotliwości jednocześnie)
• uzyskanie prostego modelu rozliczeń z operatorem (cennik)

Wyżej opisany model może mieć zastosowanie do obiektów: dachy, kominy, własne wieże, kościoły, wieże wodne itp i służy optymalizacji miejsca zajętego przez instalacje telekomunikacyjne oraz poprawie ich estetyki.

W przypadku gruntów pod wieże żądajmy projektu technicznego określającego sposób zagospodarowania przedmiotu najmu oraz dokładnego określenia typu wieży (rodzaj konstrukcji, wysokość) tak , aby wstępnie deklarowana wieża o konstrukcji rurowej nie stała się kratową a 40m wysokości nie okazało się 70-ma. Wymagajmy również wstępnego projektu określającego sposób doprowadzenia mediów do działki, będącej przedmiotem najmu (za co można również żądać opłaty comiesięcznej lub jednorazowej).

Warto pamiętać, że każda stacja bazowa generuje spore przychody dla operatora, sięgające często kilkudziesięciu tysięcy PLN na dobę. W przypadku gdy operator zamierza zainstalować więcej niż jedną antenę radioliniową i/lub doprowadzić do stacji więcej niż jeden światłowód - jest bardzo prawdopodobne, że stacja ta jest również przekaźnikiem, który transferuje ruch z i do innych stacji. Jest zatem dla operatora obiektem ważnym.

 

Przykładowe zapisy umowy, które wspierają powyższe (komentarz w kolorze czerwonym):

1. Przedmiot najmu wykorzystywany będzie przez Najemcę wyłącznie na cele techniczne związane z funkcjonowaniem sieci telefonii komórkowej Najemcy (a nie np. na instalację nośników reklamowych,  paneli fotowoltaicznych, lub urządzeń innego operatora czy podmiotu). Bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, Najemca nie ma prawa oddać przedmiotu najmu, w całości lub w części, jakiejkolwiek osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem.
2. Najemca ma prawo zainstalowania na przedmiocie najmu X anten sektorowych i Y parabolicznych, posadowionych na jednym (lub więcej-podać liczbę) maszcie/wsporniku ….(określić typ i rodzaj  masztu lub wspornika) oraz posadowienia urządzeń stacji bazowej telefonii komórkowej, szaf w ilości Z. Rozmieszczenie oraz parametry sprzętu określa projekt wstępny będący załącznikiem nr ….do niniejszej umowy. (patrz przykłady cenników j/w – w opisie stawek czynszowych można zdefiniować czynsz za konfigurację podstawową i ew. anteny/ szafy dodatkowe. Ważnym jest uzyskanie wstępnego projektu technicznego, najlepiej podpisanego przez projektanta, koniecznie z naniesieniem informacji o typie i rodzajach sprzętu a nie tylko konstrukcjach wsporczych)
3. Najemca oświadcza, że wszelkie naniesienia dokonane na przedmiocie najmu są składnikiem przedsiębiorstwa spółki Najemcy w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego i stanowią jego własność. (a nie są własnością innego operatora, z którym instalacja jest „po cichu”, bez wiedzy Wynajmującego,  współdzielona)
4.  Najemca zobowiązuje się wykorzystywać przedmiot najmu wyłącznie w celu umieszczenia na nim sprzętu (technologiii ) i konstrukcji opisanych w § X ust. Y umowy, a także w celu wykonywania niezbędnych prac związanych z jego prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją. Bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, Najemca nie ma prawa dokonywać w przedmiocie najmu jakichkolwiek zmian, jak również nie może korzystać zeń w zakresie wykraczającym poza określony stosownie do treści § X ust. Y umowy (np. na zmiany konstrukcji wsporczej, czy instalację kolejnych anten. Należy unikać często stosowanych zwrotów typu „będzie informował o zmianach” gdyż nie jest to równoznaczne z uzyskaniem zgody Wynajmującego na takie.)
5. Najemca zobowiązuje się dostarczyć Wynajmującemu do wglądu i akceptacji szczegółowy opis prac prowadzonych na przedmiocie najmu wraz z projektem technicznym urządzeń i instalacji. Prace instalacyjne i budowlane zostaną wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i podlegają odbiorowi Wynajmującego. (zapis daje kontrolę nad sposobem i czasem wykonywania prac, pozwala też na wniesienie uwag i zastrzeżeń).
6. Najemca ma prawo, własnym staraniem i na własny koszt, doprowadzenia do swoich urządzeń niezbędnych instalacji teletechnicznych, w tym kabla światłowodowego, po wcześniejszym uzgodnieniu projektu technicznego i przebiegu trasy z Wynajmującym. (kontrola nad dostępem do szachtów kablowych, przepustów, czy wykorzystaniem  terenu działki itp.)
7. Wszelkie nakłady połączone z używaniem i przystosowaniem przedmiotu najmu obciążają Najemcę. Najemca oświadcza, iż znany jest mu stan techniczny przedmiotu najmu oraz iż nie zgłasza z tego tytułu jakichkolwiek zastrzeżeń, a także, że przedmiot najmu jest w stanie pozwalającym na natychmiastowe jego wykorzystanie zgodnie z potrzebami Najemcy.
8. Najemca zobowiązany jest do bieżącej konserwacji przedmiotu najmu i jego bieżącego odśnieżania, a także do ponoszenia we własnym zakresie wszelkich kosztów z tym związanych.(odśnieżanie w obrębie przedmiotu najmu - sprzętu, dróg kablowych itp- szczególnie istotne na dachach w okresie zimowym).

 

Częstą praktyką jest ujęcie w umowie dodatkowych prac wykonywanych przez operatorów w zamian za zgodę na najem, takich jak np. remont klatki schodowej, modernizacja instalacji wewnętrznych np. dostępu do obiektu, modernizacja instalacji odgromowej, naprawa powłok izolacyjnych dachu, wykonanie drogi dojazdowej, wymiana stolarki drzwiowej i/lub okiennej itp. W takim przypadku warto zabezpieczyć się zapisem w umowie:

„Wszelkie nakłady poczynione przez Najemcę na przedmiot najmu przypadają po wygaśnięciu umowy Wynajmującemu, bez prawa do żądania przez Najemcę wynagrodzenia z tego tytułu”

 

Płatności i waloryzacja

Zdecydowanie doradzamy, aby negocjować czynsz i wymagać jego opłacania w okresach miesięcznych a nie co kwartał. Wypłaty kwartalne (suma robi lepsze wrażenie niż miesięczna, co jest zamierzonym chwytem akwizytorów) są korzystne dla operatora a nie dla Wynajmującego. Operatorzy, planując swoje budżety przewidują ok 5% roczny wzrost czynszu (rok do roku). Skorzystajmy z tego walcząc o waloryzację czynszu nie wskaźnikiem GUS ale proponując sztywny wskaźnik waloryzacji np. 3...5% rocznie lub za pomoca wskażnika hybrydowego tj. GUS lub 5% w zalezności od tego, który ze wskaźników jest wyższy w danym roku. Więcej na ten temat w naszym artykule n/t stawek czynszowych sugerowanych. Przykładowy zapis umowy dotyczący waloryzacji kwoty czynszu:

Kwota czynszu  będzie waloryzowana bez konieczności zmiany Umowy po każdym kolejnym pełnym roku kalendarzowym obowiązywania Umowy o opublikowany przez Prezesa GUS  średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok. Waloryzacje następować będą począwszy od miesiąca następującego po miesiącu opublikowania tego wskaźnika przez Prezesa GUS. Pierwsza waloryzacja nastąpi w 2023 roku.

Uwaga: podane powyżej przykłady wskaźników waloryzacji należy dostosować do tych z roku 2023 i później (inflacja znacznie wyższa niż w czasie, kiedy był tworzony artykuł).

Modernizacje

Odradzamy bezwarunkowe udzielanie zgody na modernizacje w obrębie przedmiotu najmu bez pisemnej zgody Wynajmującego. Zwykle, taka zgoda znajduje się w proponowanej przez operatora umowie zaczynając się od słów:

Najemca ma prawo do wymiany i modernizacji......bez wzrostu opłat z tytułu czynszu najmu

Proszę mieć na uwadze, że zainstalowana dzisiaj konstrukcja wsporcza o wysokości 3m z trzema antenami, może stać się konstrukcją o wysokości 12m z zawieszonymi w ramach modernizacji 12-toma antenami. Podobnie w przypadku wieży telekomunikacyjnej: niska (30m) może zostać zmieniona na wysoką 60m nawet w obrębie dotychczasowego przedmiotu najmu (jeżeli ten ograniczymy umownie tylko za pomocą opisu powierzchni).

W każdym przypadku istotnym jest wymóg uzyskania przez operatora pisemnej zgody na prowadzenie jakichkolwiek prac modernizacyjnych, czy to w obrębie konstrukcji czy instalacji. Zapisy zawierające słowa "Najemca będzie informował", "będzie przedstawiał projekty" itp w praktyce nic nie oznaczają i nie są równoważne z koniecznością wyrażenia zgody przez Wynajmującego.

Ostatnio, wobec silnych sprzeciwów społecznych, operatorzy deklarują, że stacja bazowa nie będzie uruchomiona w technologii 5G. Zmiana technologii to często operacja wymagająca zaledwie wymiany anten lub drobnego sprzętu w istniejących szafach. Wprowadźmy więc do umowy zapis potwierdzający deklarację operatora ("bez 5G") a ewentualne ustępstwa w przyszłości rozważajmy w kontekście podwyżki opłaty czynszu.

Więcej: http://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz

 

Prawo do pierwokupu

Nowy zapis w umowach spółek Cellnexu i P4. W przypadku zamiaru sprzedaży  gruntu, zapis o pierwokupie, wprowadza wymóg uzyskania zgody Najemcy na zawarcie umowy sprzedaży gruntu. Jeżeli Najemca skorzysta z prawa do pierwokupu, to wchodzi w prawa i obowiązki kupującego wynikające z zawartej wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży. Zapis skrajnie niekorzystny, utrudniający sprzedaż gruntów z wieżami tym podmiotom, które mogą w przyszłości zaoferować lepsze warunki takiej transakcji! Polecamy lekturze : art. 597 § 1 KC.

 

Jak uzyskać wpływ na końcowy kształt konstrukcji?

Podpisując umowę, zwykle jej załącznikiem jest ogólny (zalecamy jak największą szczegółowość!) tzw. załącznik graficzny. Jest to zwykle bardzo wstępny projekt, nie będący projektem budowlanym. Może on ulec znacznym zmianom, w przypadku braku dostępności na rynku konkretnego typu konstrukcji (wieża lub konstrukcja dachowa) czy braku możliwości instalacji założonego wstępnie typu konstrukcji po wykonaniu badań nośności dachu czy badaniach geologicznych gruntu. Podpisując umowę w wersji, którą przedstawi nam operator, z tzw. załącznikiem graficznym dajemy automatycznie prawo do dysponowania naszą nieruchomością na cele budowlane, co pozwala operatorowi na wystąpienie o Pozwolenie na Budowę. Jeżeli wykonana i posadowiona konstrukcja będzie się mocno różniła od tej, na którą się zgodziliśmy, to na nas spoczywać będzie konieczność dowodzenia złej woli czy zaniedbania inwestora.

Można się przed tym zabezpieczyć wprowadzając zapis :

Najemca oświadcza, iż niniejsza umowa nie stanowi tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wynajmujący wyda ewentualną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, po zapoznaniu się z rodzajem i zakresem prac budowlanych. Wszelkie koszty związane z wydaniem takiej zgody poniesie Najemca.

W praktyce taki zapis oznacza, że operator (Najemca), musi wykonać najpierw projekty budowlane, przedstawić je do wglądu oraz przedłożyć nam do podpisu osobny dokument będący naszą zgodą na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Możemy również wymagać przedstawienia odpowiednich wizualizacji przyszłej konstrukcji na tle otoczenia naszego obiektu  lub działki. Warto stosować taki zapis dla uniknięcia zaskoczenia końcowym kształtem konstrukcji lub zakresem czy stopniem uciążliwości prac.

Opłata rezerwacyjna

Od podpisania umowy do jej realizacji mija często wiele miesięcy a czasem ponad rok.  Wynika to z czasu trwania czynności projektowych oraz uzyskiwania pozwoleń administracyjnych. Często też, operatorzy podpisują umowy z zamiarem realizacji w bliżej nieokreślonej przyszłości, w kolejnej perspektywie budżetowej lub po prostu aby zablokować plany konkurencji, która mogła jeszcze nie dotrzeć do dobrej lokalizacji (obiektu lub działki). Obecna, wysoka inflacja (2022), wręcz sprzyja podpisywaniu dużej ilości umów bez zamiaru ich realizacji w krótkim terminie. A to oznacza, że wynajmujący może nie zobaczyć swoich pieniędzy przez kilka lat będąc wciąż związanym umową.

W takiej sytuacji, warto zaproponować operatorowi tzw. opłatę rezerwacyjną (kaucję bezzwrotną) w wysokości wielokrotności czynszu wypłacaną jednorazowo lub co miesiąc (np. połowa stawki czynszu) do czasu rzeczywistego przejęcia przedmiotu najmu. Innym rozwiązaniem, jest wpisanie do umowy zdania „przejęcie przedmiotu najmu nastąpi nie później niż ……….”.  Czas należy uzgodnić z przedstawicielem operatora. Takie podejście mobilizuje operatora do szybkiej realizacji procesu inwestycyjnego, a jednocześnie pozwala  na odkrycie intencji operatora.  W każdym wypadku, warto nawiązać kontakt z działami technicznymi wszystkich pozostałych operatorów, proponując lokalizację, co w obecnej sytuacji na rynku jest wielce wskazane i zwiększa szanse na podwojenie czy potrojenie przychodu z najmu.

Dodatkowo, opłata rezerwacyjna stanowi rodzaj rekompensaty za niedogodności i utratę przychodu w przypadku wystąpienia  bardzo częstych ostatnio protestów społeczności lokalnych. Część z uzyskanej opłaty rezerwacyjnej, możemy przeznaczyć na pokrycie kosztów poniesionych na konsultacje np. prawne czy techniczne, związanych z podpisaną umową.

Przykładowe brzmienie zapisu umowy (płatność jednorazowa):

Najemca zobowiązuje się do wpłaty na rzecz Wynajmującego jednorazowej kwoty w wysokości ..................... złotych, z tytułu udostępnienia Najemcy przez Wynajmującego Przedmiotu Najmu dla prowadzenia pomiarów i przygotowania dokumentacji w okresie pomiędzy zawarciem umowy najmu a przejęciem Przedmiotu Najmu. Kwota, o której mowa powyżej, będzie płatna przez Najemcę na podstawie rachunku (faktury VAT) wystawionego (wystawionej) przez Wynajmującego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania rachunku (faktury VAT).

Więcej na temat: http://www.uptrend.com.pl/oplata-rezerwacyjna-dlaczego-warto

Automatyczne przedłużenie umowy

Zdecydowanie odradzamy akceptowanie niekorzystnych zapisów o automatycznym przedłużeniu umowy. Zapis taki, proponowany przez operatora, może wyglądać np. tak:

Umowa niniejsza zawarta jest na okres 10 lat. Po upływie tego okresu Umowa będzie automatycznie przedłużana na kolejne 5-cio letnie okresy, chyba, że którakolwiek ze Stron, nie później niż X miesięcy przed upływem okresu obowiązywania Umowy, w formie pisemnej pod rygorem nieważności, złoży oświadczenie o braku woli przedłużenia obowiązywania Umowy.

Stawki czynszowe stale rosną. Po upływie 10 lat (9,5 roku), zwykle nie pamiętamy o przysługującej nam możliwości wypowiedzenia umowy i renegocjacji czynszu do nowych warunków rynkowych co wykorzystują operatorzy. Nawet, jeżeli pamiętamy, bariera związana z przygotowaniem wypowiedzenia i złożeniem go jest tak duża, że zwykle nie podejmujemy ryzyka, godząc się na kontynuację umowy na złych, nieprzystających do realiów rynku, warunkach. Pamiętajmy również, że taki zapis nie stanowi żadnej gwarancji intencji operatora, który przecież może wypowiedzieć umowę w dowolnym czasie. Usunięcie zapisu powoduje, że pracownicy operatora skontaktują się z nami przed upływem jej okresu co pozwoli na negocjacje jej nowych, korzystniejszych warunków. Wzmocni to również naszą pozycję w przyszłych negocjacjach - przez okres trwania umowy zorientujemy się nie tylko na temat bieżących stawek czynszowych, ale również o ważności stacji w sieci operatora.

Proponuje się stosowanie:

Umowa zawarta zostaje na czas określony X lat, począwszy od dnia  …..20XXr. do dnia ……..20XXr.

Oraz:

Strony mają prawo do rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron w każdym czasie.

 

Opóźnienia w płatnościach czynszu

Proponowane umowy przewidują możliwość rozwiązania umowy w przypadku zalegania z płatnościami czynszu np. przez dwa okresy rozliczeniowe. W przypadku, gdy zgodziliśmy się na płatności kwartalne, to aż pół roku opóźnienia czyli nawet rok od ostatniej płatności. Sugerujemy wprowadzenie do umowy zapisów, które pozwolą skuteczne egzekwowanie należności w takich sytuacjach.

 

Podatek od nieruchomości

Zalecamy doprecyzowanie w umowie, kto płaci podatek od nieruchomości.  Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy ciąży na właścicielach nieruchomości lub obiektów budowlanych. Należy więc ustalić, kto będzie właścicielem wieży telefonii komórkowej, a tym samym,  podatnikiem podatku od nieruchomości.

 

Rozstrzyganie sporów

Spory to rzadkość, jednak proponujemy aby korzystać z sądu właściwego dla miejsca zamieszkania Wynajmującego lub położenia nieruchomości a nie sądu właściwego Najemcy (operatora). Nie ma zastosowania dla Warszawy, gdzie mieszczą się siedziby wszystkich firm, operatorów telefonii komórkowej.

Rozwiązanie umowy

Operatorzy zabezpieczają sobie możliwość rozwiązania umowy w dowolnym momencie ("w przypadku wystąpienia okoliczności powodującyh nieprzydatność lokalizacji w sieci Najemcy"). Warto więc określić w umowie swoje warunki dla rozwiązania umowy. Coraz częściej zdarzają się sytuacje, że wynajmujący znajdują się pod silną presją niechętnych inwestycji sąsiadów i chętnie odstąpiliby od umowy. Nie jest to możliwym a wręcz grozi karami lub koniecznością pokrycia dotychczasowych, zwykle mocno zawyżanych, wydatków operatora. Podobnie, zmiana planów inwestycyjnych dla gruntu przeznaczonego pod wieżę w wyniku pojawienia się np. oferty sieci supermarketów.  Nie jest to jednak możliwe jeżeli nie wprowadzimy odpowiedniego zapisu. Zły scenariusz jest taki, że przez wiele lat nie zarabiamy nawet złotówki, będąc związani jednocześnie umową a takich przypadków jest sporo. Czym grozi brak zapisu o możliwości odstąpienia od umowy w przypadku protestu sąsiadów, ale i wcześniejszy brak konsultacji, ilustruje film: https://www.youtube.com/watch?v=mOr9iGuLWro

Więcej na ten temat w naszym artykule : http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024

 

Koniec umowy i co dalej?

Warto sprawdzić czy umowa precyzuje, co się stanie z fundamentem wieży telekomunikacyjnej po zakończeniu umowy.  Wskazanym jest doprowadzenie terenu do stanu pierwotnego, wcześniej opisanego w umowie (np. poprzez załączenie zdjęć do protokołu przekazania przedmiotu najmu). Usunięcie zbrojonego fundamentu, utylizacja gruzu, odtworzenie terenu to koszty, których będzie próbował uniknąć operator. Koszty niebagatelne bo sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych. Zwróćmy uwagę, czy operator przypadkiem nie proponuje usunięcia tylko „urządzeń” i „konstrukcji” bo to oznacza kłopoty i spory wydatek.

 

I jeszcze parę słów o zjawisku podnajmu

W Białymstoku trwa kolejny protest przeciwko budowie wieży przez operatora Play.

Jeden z wielu w Polsce. Warto jednak zauważyć, że urzędnik miejski zwrócił uwagę na kwestię podnajmu wieży innym operatorom, co spowoduje wzrost ogólnego oddziaływania inwestycji na środowisko (promieniowania elektromagnetycznego).

https://poranny.pl/maszt-pojdzie-na-sesje/ar/5092570

W naszych publikacjach często apelujemy o takie negocjowanie umów najmu, aby nie znalazły się w nich zapisy dające Najemcy (operatorowi) możliwość podnajmu wieży czy konstrukcji dachowej innym operatorom. Takie zapisy powodują, że nie otrzymamy żadnych dodatkowych korzyści z wynajmu obiektu, a i estetyka obiektu znacznie ucierpi z uwagi na dowieszenie kolejnych anten i elementów systemu radiowego.

Podnajem obiektów to powszechna praktyka operatorów telekomunikacyjnych służąca obniżaniu przez nich kosztów. Przykładem takiej praktyki może być opisywana przez nas, już słynna konstrukcja w Ciechocinku, gdzie Play już próbował podnająć konstrukcję innemu operatorowi.

(Strona 8 : http://www.kujawy.media.pl/images/gazety/gazeta_aleksandrowska_138_2018.pdf)  

Jeden z operatorów stosuje zapis:

Najemca oraz uprawnieni przez Najemcę inni użytkownicy Przedmiotu Najmu mają prawo do wymiany i modernizacji, a także zwiększania ilości oraz wydajności infrastruktury telekomunikacyjnej w obrębie Przedmiotu Najmu, w związku z ogólnym rozwojem produktów lub rynku, bez wzrostu opłat z tytułu czynszu najmu.

Sugerujemy, aby żądać wyjaśnienia (umownego) słów „inni użytkownicy” lub wymagać wykreślenia słów „inni użytkownicy”.

Innym, obecnym od wielu lat na polskim rynku zjawiskiem, jest wzajemne korzystanie z zasobów częstotliwościowych między operatorami, którzy zawarli takie umowy między sobą. Dla przykładu, Orange korzysta z przydzielonych tej firmie zasobów częstotliwości na stacjach bazowych firmy T-mobile i odwrotnie, T-mobile korzysta ze swoich zasobów na stacjach Orange (podobna sytuacja ma miejsce w przypadku spółek grupy Cyfrowy Polsat : Polkomtela i Aero2). W praktyce, sprzęt jednego z operatorów obsługuje częstotliwości dwóch,. współpracujacych stron. Czyli, chcemy czy nie, na naszym dachu wynajętym jednemu z operatorów „nadaje” dwóch. Dla zwiększenia naszego przychodu warto w umowie najmu zawrzeć zapis, w którym operator będzie deklarował wykorzystanie swoich urządzeń tylko dla obsługi przyznanych temu operatorowi zasobów częstotliwościowych.  Zgodę na odejście do tego wymogu można wyrazić pod warunkiem zwiększenia stawki czynszu. Więcej na ten temat w dedykowanym artykule:  http://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu

 

Zapraszamy również do lektury innych naszych artykułów:

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowy-najmu

http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-

http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-bezpieczenstwo-inwestycji-na-co-zwrocic-uwage

http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-sugerowane